Schriftform – gesetzliche Vorschriften / 2 Formularklauseln

2.1 Bestätigungsklausel

Eine Formularklausel, wonach Änderungen und Ergänzungen zum schriftlichen Vertrag nicht getroffen worden sind (sog. Bestätigungsklausel), gibt nur die Gesetzeslage wieder, wonach die schriftliche Vertragsurkunde die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit hat.^[1]

Jeder Partei steht der Gegenbeweis offen.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 13.2.1985, VIII ZR 154/84, NJW 1985 S. 2329; MDR 2000 S. 19; OLG Düsseldorf, Urteil v. 15.11.1990, 10 U 68/90, DWW 1990 S. 363.

[2] Wolf/Eckert/Ball, Rn. 144; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 50.

2.2 Einfache Schriftformklausel

Eine Klausel, wonach Änderungen und Ergänzungen schriftlich getroffen werden müssen, hat nicht zur Folge, dass mündliche Vereinbarungen unwirksam wären. Vielmehr begründet eine solche Klausel lediglich eine Verpflichtung beider Parteien, die Schriftform zu beachten.

Die Klausel verstößt gleichwohl gegen § 307 BGB, weil beim Mieter der Eindruck erweckt wird, dass mündliche Abreden generell unwirksam seien; auf diese Weise könnte der Mieter von der Durchsetzung der ihm zustehenden Rechte abgehalten werden. Eine solche Klausel ist unwirksam.^[1]

[1] BGH, NJW 1995 S. 1488, 1489; NJW 2006 S. 138 unter 2a.

2.3 Doppelte Schriftformklausel

Die "doppelte Schriftformklausel"

Praxis-Beispiel

Formulierung der doppelten Schriftformklausel

Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrags bedürfen unabdingbar und unwiderruflich der Schriftform.

schließt aus, dass die Mietvertragsparteien eine Schriftformklausel mündlich aufheben.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Klausel wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB wirkungslos.^[1]

Wichtig

Mündliche Vertragsänderungen bleiben bestehen

Daraus folgt: Mündliche oder durch Schriftwechsel vereinbarte Vertragsänderungen sind auch dann wirksam, wenn der Mietvertrag eine doppelte Schriftformklausel enthält.

[1] BGH, Beschluss v. 25.1.2017, XII ZR 69/16 Rn. 16.

2.4 Schriftformklauseln für Anzeigen und Erklärungen

In einem Mietvertrag, der vor dem 1.10.2016 abgeschlossen wurde, ist eine formularvertragliche Klausel wirksam, wonach Anzeigen und Erklärungen schriftlich erfolgen müssen.^[1]

Für Mietverträge, die nach dem 30.9.2016 vereinbart werden, ist § 309 Nr. 13 BGB (in der Fassung des Gesetzes zur Verbesserung der zivilrechtlichen Durchsetzung von verbraucherschützenden Vorschriften des Datenschutzrechts v. 17.2.2016, BGBl I S. 233) zu beachten. Danach sind Klauseln unwirksam, die für Anzeigen und Erklärungen eine strengere Form als die Textform vorsehen.

Praxis-Beispiel

Textform in Anzeigen und Erklärungen

Dies betrifft

• die Anzeige eines Mangels gem. § 536c BGB,
• die Abmahnung bei Vertragsverstößen gem. § 543 Abs. 3 BGB,
• den Widerspruch gegen die Vertragsverlängerung gem. § 545 BGB,
• die Einwendung gegen eine Betriebskostenabrechnung gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB oder
• die Aufrechnungserklärung gem. § 556b BGB.

Ebenso sind Klauseln unwirksam, nach denen die Wirksamkeit dieser Erklärungen an ein besonderes Zugangserfordernis (z. B. durch Einschreiben) geknüpft wird.

[1] § 309 Nr. 13 BGB a. F. i. V. m. Art. 229 § 37 EGBGB.

2.5 Schriftformheilungsklausel

Eine Vereinbarung, wonach die Parteien bei einem Schriftformmangel zur Nachholung der Schriftform verpflichtet sind (sog. Schriftformheilungsklausel), ist unwirksam mit der weiteren Folge, dass sowohl der Erwerber^[1] als auch die ursprünglichen Vertragsparteien^[2] bei einem Schriftformmangel zur Kündigung berechtigt sind.

Wichtig

Grundsatz gilt für Formularklausel und Individualabrede

Dies gilt sowohl für Formularklauseln als auch für Individualvereinbarungen.

[1] BGH, Urteil v. 22.1.2014, XII ZR 68/10, NJW 2014 S. 1087 Rn. 27; Urteil v. 30.4.2014, XII ZR 146/12, NJW 2014 S. 2102 Rn. 28; Beschluss v. 25.1.2017, XII ZR 69/16.

[2] BGH, Urteil v. 27.9.2017, XII ZR 114/16.