Zusammenfassung
Sieht das Gesetz kein Schriftformerfordernis vor, können die Parteien Schriftform vereinbaren.
Bei vereinbarter Schriftform genügt auch – soweit nicht ein anderer Wille ersichtlich ist – die telekommunikative Übermittlung, z. B. durch Telefax oder E-Mail (§ 127 Abs. 2 Satz 1 BGB).
Ein Vertrag kann auch durch einen Briefwechsel zustande kommen. Wird eine solche Form gewählt, kann jede Partei nachträglich eine der gesetzlichen Schriftform entsprechende Beurkundung verlangen (§ 127 Abs. 2 BGB).
1 Vereinbarte Schriftform
Haben die Parteien vereinbart, dass über die Vermietung eine schriftliche Vertragsurkunde gefertigt werden soll, kann diese Abrede unterschiedliche Bedeutung haben:
1.1 Beweismittel
Soll durch die schriftliche Vertragsurkunde lediglich ein Beweismittel für die getroffenen Vereinbarungen geschaffen werden, so kommt der Mietvertrag bereits mit der mündlichen Einigung zustande. Die Schriftform hat keine konstitutive (rechtsbegründende), sondern lediglich deklaratorische Bedeutung.
Jede Partei hat gegen die andere Partei einen Anspruch darauf, dass sie bei der Errichtung einer Vertragsurkunde mitwirkt, die inhaltlich den getroffenen Vereinbarungen entspricht. Ist die Urkunde von beiden Seiten unterzeichnet, so kann sich keine Partei darauf berufen, dass die Vertragsurkunde den Inhalt der mündlichen Einigung unrichtig wiedergibt.
Einwendungsausschluss durch Schriftformabrede
Dieser Einwand soll durch die Schriftformabrede ausgeschlossen werden.
1.2 Beurkundungsabrede
Die Parteien können aber auch eine Beurkundungsabrede i. S. v. § 154 Abs. 2 BGB treffen. Diese Vorschrift gilt auch für die vereinbarte Schriftform. Eine solche Beurkundungsabrede hat zur Folge, dass der Vertrag erst zustande kommt, wenn die Schriftform erfüllt ist. Wird die konstitutive (rechtsbegründende) Schriftform nicht beachtet, ist der Vertrag nichtig (§ 125 BGB).
Lose zusammengefügter Vertrag ausreichend
Die Parteien können deshalb auch vereinbaren, dass für die Wahrung der Schriftform die Unterzeichnung eines lose zusammengefügten Vertragswerks ausreicht.
Oftmals wird eine solche Vereinbarung konkludent getroffen, weil viele Parteien mit den komplizierten Regelungen der gesetzlichen Schriftform nicht vertraut sind. Eine Beurkundungsabrede ist nicht ohne Weiteres zu unterstellen. Ein Mietvertrag wird i. d. R. gerade nicht von einem Notar beurkundet. Vielmehr müssen für eine solche Annahme Anhaltspunkte im Vertrag oder im tatsächlichen Verhalten der Parteien bei Vertragsschluss gegeben sein.
Eine Vereinbarung, wonach über das Mietobjekt ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden soll, kann dabei unterschiedlich ausgelegt werden:
Haben die Parteien vereinbart, dass das Zustandekommen oder die Verlängerung eines Mietverhältnisses der Schriftform bedarf, so ist nach der Auslegungsregel des § 154 Abs. 2 BGB im Zweifel der Vertrag nicht geschlossen, bis die Beurkundung erfolgt ist.
Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Schriftform nur Beweiszwecken dienen soll. In diesem Fall kommt der Mietvertrag bereits mit der mündlichen Einigung zustande. Die Schriftform hat keine konstitutive, sondern lediglich deklaratorische Bedeutung.
Ebenso kommt ein Mietvertrag oder Verlängerungsvertrag zustande, wenn die Parteien den noch nicht beurkundeten Vertrag einvernehmlich in Vollzug setzen. Hierdurch kommt nämlich zum Ausdruck, dass der Vertrag ohne Rücksicht auf die Schriftform wirksam werden soll.
Schriftformklausel abdingbar
Eine Schriftformklausel steht dieser Rechtsfolge nicht entgegen, weil eine solche Vereinbarung durch schlüssiges Verhalten abbedungen werden kann.
Dies gilt auch, wenn die Schriftform individualvertraglich vereinbart wurde.
Die Parteien können aber auch eine Beurkundung als Wirksamkeitsvoraussetzung für das Zustandekommen des Vertrags i. S. v. § 154 Abs. 2 BGB vereinbaren. Eine solche Beurkundungsabrede hat zur Folge, dass der Vertrag erst zustande kommt, wenn die Schriftform erfüllt ist.
Ohne Schriftform kein Vertrag
Wird die konstitutive Schriftform nicht beachtet, ist der Vertrag nichtig (§ 125 BGB).
Streit in der Regel nicht praxisbedeutsam
Fast immer liegt ein schriftlicher Mietvertrag vor, sodass es eher ein akademischer Streit ist, ob der Vertrag bei vereinbarter Schriftform erst mit der beiderseitigen Unterschrift oder schon bei mündlicher Einigung über die Schriftform zustande kommt.
1.3 Gesetzliches Schriftformerfordernis
Beim Abschluss eines befristeten Mietvertrags mit einer Laufzeit von mehr als 1 Jahr ist die Schriftform kraft Gesetzes zu beachten (§ 550 BGB). In einem solchen Fall ist davon auszugehen, dass die Parteien mit der Schriftformabrede lediglich den Voraussetzungen des § 550 BGB genügen wollen. Hieraus kann nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass die Schriftform zugleich konstitutiv für das Zustandekommen des Vertrags sein soll.
Wegen der Schriftformklausel in Formularmietverträgen s. Formularmietvertrag.