Schuldmitübernahme als Mietsicherheit bei der Gewerbemiete

Leitsatz

Hat der Fremdgeschäftsführer einer GmbH für diese eine persönliche Mietsicherheit begeben (hier: Schuldmitübernahme/Schuldbeitritt), stellt sein Ausscheiden aus dem Geschäftsführeramt 2 Monate, bevor die Miete bei der Gesellschaft uneinbringlich wird, keinen wichtigen Grund zur Kündigung der Sicherheit gegenüber dem Vermieter dar.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB §§ 314, 765

Kommentar

Zwischen dem Eigentümer als Vermieter und einer GmbH als Mieterin besteht seit Mai 2006 ein auf 5 Jahre – also bis zum 30.6.2011 – befristeter Mietvertrag über Gewerberäume. Die Mieterin hatte beim Vertragsschluss mehrere Geschäftsführer. Einer der Geschäftsführer hat den Mietvertrag ohne Vertretungszusatz als "Mieter und Mithaftender" unterzeichnet.

Im April 2008 endete der Anstellungsvertrag dieses Geschäftsführers aufgrund einer Kündigung der GmbH. Mit Schreiben vom 24.6.2008 erklärte der ehemalige Geschäftsführer gegenüber dem Vermieter "die Kündigung des Schuldbeitritts/der Schuldmitübernahme aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung, hilfsweise zum 30. Juni 2008", wobei er zur Begründung die Beendigung der Tätigkeit als Geschäftsführer angab.

Die GmbH hat die Miete für September 2008 nicht bezahlt. Aus diesem Grund nimmt der Vermieter den ehemaligen Geschäftsführer in Anspruch.

Der BGH hat der Klage stattgegeben: In der Mitunterzeichnung des Mietvertrags durch den damaligen Geschäftsführer als "Mieter und Mithaftender" ist eine Schuldmitübernahme zu sehen. Bei diesem Sicherungsmittel erwirbt der Vermieter u.a. einen Anspruch gegen den Sicherungsgeber (hier: der Geschäftsführer) auf Zahlung der Miete, wenn diese beim Hauptschuldner (hier: der GmbH) uneinbringlich wird.

Der BGH lässt offen, ob ein solches Rechtsverhältnis bei einem befristeten Mietvertrag vor Ablauf der Befristung im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden kann. Eine fristlose Kündigung ist gem. § 314 Abs. 1 BGB möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Daran fehlt es in diesem Fall. Dies folgt aus der Erwägung, dass der Sicherungsgeber das Insolvenzrisiko des Mieters zu tragen hat. Möglicherweise hat der Sicherungsgeber in Fällen der vorliegenden Art gegenüber dem Mieter einen Anspruch darauf, dass dieser dem Vermieter eine geeignete Sicherheit stellt. Das Rechtsverhältnis des Sicherungsgebers zum Vermieter wird hierdurch aber nicht berührt, weil die Gefahr einer Kündigung des Anstellungsvertrags in die Risikosphäre des Sicherungsgebers fällt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 20.7.2011, XII ZR 155/09, NJW-RR 2011 S. 1518