1.1.1 Zahlungsklage bei Mietrückstand
Hat der Vermieter wegen eines Mietrückstands eine Zahlungsklage erhoben, kann die Zahlungsklage auf solche Mieten erstreckt werden, die nach der Rechtshängigkeit (Zustellung der Klagschrift an den Mieter) fällig werden, "wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde".
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist ein "Sich-Entziehen" i. S. d. § 259 ZPO stets anzunehmen, wenn der Mieter die Forderung des Vermieters ernstlich bestreitet.
Gleiches gilt, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist.
Antrag für Zahlungsklage
Der Klagantrag hinsichtlich der künftig fällig werdenden Mieten lautet in diesen Fällen: "Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger ab dem Monat __ 20__ jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats __ EUR zu bezahlen."
1.1.2 Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs
Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt und Räumungsklage erhoben, kann er zugleich die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen.
Klagantrag auf Zahlung der Nutzungsentschädigung
Der Antrag lautet: "Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger bis zur Herausgabe der Wohnung ab dem Monat ___ 20__ eine monatliche Nutzungsentschädigung von __ EUR, jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats zu bezahlen."
1.1.3 Verbindung von Räumungs- und Zahlungsklage
Die beiden Klagen können miteinander verbunden werden. Diese Verbindung kann entweder zu Beginn eines Verfahrens (der Vermieter erhebt sowohl Zahlungs- als auch Räumungsklage), aber auch während der Anhängigkeit einer der beiden Verfahren erfolgen.
Ist dies geschehen, kann das Gericht auf Antrag eine Sicherungsanordnung erlassen.
1.1.4 Erfolgsaussicht der Zahlungsklage
Die Klage auf künftige Leistung muss "hohe Aussicht auf Erfolg" haben. Bestreitet der Mieter seine Zahlungspflicht, etwa mit der Behauptung, dass die Mietsache mangelhaft sei, so muss über den Mangel und das daraus folgende Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht Beweis erhoben werden.
Beweismittel bei Strengbeweis
Es gelten die Grundsätze über den Strengbeweis (Vernehmung von Zeugen, Gutachten eines Sachverständigen, gerichtlicher Augenschein).
Anders als für die Endentscheidung ist es nicht erforderlich, dass der Anspruch des Vermieters auf die Miete mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststeht; es genügt, dass die Klage "hohe Aussicht auf Erfolg" hat.
1.1.5 Erforderlichkeit der Hinterlegung
Außerdem setzt der Erlass einer Sicherungsanordnung voraus, dass "die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist".
Nach der Gesetzesbegründung sollen bei der Interessenabwägung zugunsten des Vermieters insbesondere folgende Umstände berücksichtigt werden:
- die voraussichtliche Dauer des Verfahrens;
- das voraussichtliche Risiko der drohenden Zahlungsunfähigkeit des Mieters;
- die Höhe des Rückstands;
- die wirtschaftliche Bedeutung der Forderung für den Vermieter.
Der Gesichtspunkt der wirtschaftlichen Bedeutung dürfte insbesondere bei jenen Privatvermietern eine Rolle spielen, die auf den Mieteingang dringend angewiesen sind, weil sie damit ihren Lebensunterhalt bestreiten oder Kredite bedienen müssen.
Zugunsten des Mieters ist zu berücksichtigen, welche Bedeutung der Verlust der Liquidität hat. Außerdem soll das bisherige Prozessverhalten der Parteien zu berücksichtigen sein.
Glaubhaftmachung ausreichend
Für die Darlegung der jeweiligen Interessen genügt Glaubhaftmachung.
1.1.6 Sonderfall: Mieterhöhung
Die Vorschrift des § 283a Abs. 1 Satz 2 ZPO regelt den Fall, dass der Vermieter nach einem Mieterhöhungsverfahren gem. § 557a BGB (Staffelmiete), § 557b BGB (Indexmiete), § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung), nach einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale oder der Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 560 Abs. 1, Abs. 4 BGB eine erhöhte Miete oder erhöhte Betriebskostenzahlungen geltend macht.
In diesem Fall erfasst die Sicherungsanordnung nicht den Erhöhungsbetrag. In der Gesetzesbegründung ist hierzu ausgeführt, dass die häufig komplizierten Fragen einer Mieterhöhung nicht vorab im Rahmen einer Sicherungsanordnung entschieden werden sollen.
Keine Sicherungsanordnung bei Klage auf Zustimmung
Bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB spielt die Sicherungsanordnung keine Rolle, weil hier nicht auf Zahlung einer erhöhten Miete, sondern auf Zustimmung zur Mieterhöhung geklagt werden muss.
Wird im Zusammenhang mit einer Räumungsklage die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung eingeklagt und verlangt der Vermieter gem. § 546a Abs. 1 BGB anstelle der bisherigen Miete eine höhere Entschädigung entsprechend der ortsüblichen Miete, so in Höhe der erhöhten ortsüblichen Miete, kann hinsichtlich des erhöhten Betrags keine Sicherungsanordnung erlassen werden.