Zusammenfassung
Unter einer Sicherungsanordnung ist eine gerichtliche Entscheidung zu verstehen, durch die der Mieter verpflichtet wird, eine fällige Geldforderung bei der Hinterlegungsstelle des Gerichts zu hinterlegen. Auf diese Weise sollen die Rechte des Vermieters gegenüber zahlungsschwachen Schuldnern gestärkt werden.
Das Rechtsinstitut der Sicherungsanordnung wurde durch das MietRÄndG 2013 in die ZPO eingefügt. Die Einzelheiten sind in § 283a ZPO geregelt.
1 Die gesetzliche Regelung in § 283a ZPO
Die Vorschrift hat folgenden Wortlaut:
Zitat
(1) Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit
- die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und
- die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt die Glaubhaftmachung.
Streiten die Parteien um das Recht des Klägers, die Geldforderung zu erhöhen, erfasst die Sicherungsanordnung den Erhöhungsbetrag nicht. Gegen die Entscheidung über die Sicherungsanordnung findet die sofortige Beschwerde statt.
(2) Der Beklagte hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen.
(3) Soweit der Kläger obsiegt, ist in einem Endurteil oder einer anderweitigen den Rechtsstreit beendenden Regelung auszusprechen, dass er berechtigt ist, sich aus der Sicherheit zu befriedigen.
(4) Soweit dem Kläger nach dem Endurteil oder nach der anderweitigen Regelung ein Anspruch in Höhe der Sicherheitsleistung nicht zusteht, hat er den Schaden zu ersetzen, der dem Beklagten durch die Sicherheitsleistung entstanden ist. § 717 Absatz 2 Satz 2 gilt entsprechend.
1.1 Die Voraussetzungen
1.1.1 Zahlungsklage bei Mietrückstand
Hat der Vermieter wegen eines Mietrückstands eine Zahlungsklage erhoben, kann die Zahlungsklage auf solche Mieten erstreckt werden, die nach der Rechtshängigkeit (Zustellung der Klagschrift an den Mieter) fällig werden, "wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde".
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist ein "Sich-Entziehen" i. S. d. § 259 ZPO stets anzunehmen, wenn der Mieter die Forderung des Vermieters ernstlich bestreitet.
Gleiches gilt, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist.
Antrag für Zahlungsklage
Der Klagantrag hinsichtlich der künftig fällig werdenden Mieten lautet in diesen Fällen: "Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger ab dem Monat __ 20__ jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats __ EUR zu bezahlen."
1.1.2 Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs
Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt und Räumungsklage erhoben, kann er zugleich die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen.
Klagantrag auf Zahlung der Nutzungsentschädigung
Der Antrag lautet: "Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger bis zur Herausgabe der Wohnung ab dem Monat ___ 20__ eine monatliche Nutzungsentschädigung von __ EUR, jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats zu bezahlen."
1.1.3 Verbindung von Räumungs- und Zahlungsklage
Die beiden Klagen können miteinander verbunden werden. Diese Verbindung kann entweder zu Beginn eines Verfahrens (der Vermieter erhebt sowohl Zahlungs- als auch Räumungsklage), aber auch während der Anhängigkeit einer der beiden Verfahren erfolgen.
Ist dies geschehen, kann das Gericht auf Antrag eine Sicherungsanordnung erlassen.
1.1.4 Erfolgsaussicht der Zahlungsklage
Die Klage auf künftige Leistung muss "hohe Aussicht auf Erfolg" haben. Bestreitet der Mieter seine Zahlungspflicht, etwa mit der Behauptung, dass die Mietsache mangelhaft sei, so muss über den Mangel und das daraus folgende Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht Beweis erhoben werden.
Beweismittel bei Strengbeweis
Es gelten die Grundsätze über den Strengbeweis (Vernehmung von Zeugen, Gutachten eines Sachverständigen, gerichtlicher Augenschein).
Anders als für die Endentscheidung ist es nicht erforderlich, dass der Anspruch des Vermieters auf die Miete mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststeht; es genügt, dass die Klage "hohe Aussicht auf Erfolg" hat.
1.1.5 Erforderlichkeit der Hinterlegung
Außerdem setzt der Erlass einer Sicherungsanordnung voraus, dass "die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist".
Nach der Gesetzesbegründung sollen bei der Interessenabwägung zugunsten des Vermieters insbesondere folgende Umstände berücksichtigt werden:
- die voraussichtliche Dauer des Verfahrens;
- das voraussichtliche Risiko der drohenden Zahlungsunfähigkeit des Mieters;
- die Höhe des Rückstands;
- die wirtschaftliche Bedeutung der Forderung für den Vermieter.
Der Gesichtspunkt der wirtschaftlichen Bedeutung dürfte insbesondere bei jenen Privatverm...