Sicherungsgrundschuld: Besonderheiten und Risiken / 2.8 Rückgewähransprüche

2.8.1 Was bedeutet "Rückgewähr"?

Tilgung – und nun?

Mit Wegfall des Sicherungszwecks (z.  B. Rückzahlung des Kredits) entfällt das Recht des Gläubigers auf die Grundschuld: Er muss sie "zurückgewähren", d.  h. er hat dem Sicherungsgeber die frühere Rechtsstellung wieder zu verschaffen.^[1]

3 Möglichkeiten

Falls nichts anderes vereinbart ist, hat der Sicherungsgeber dann nach seiner Wahl Anspruch auf:

• Abtretung der Grundschuld^[2] nebst Übergabe des Grundschuldbriefs,
• Aufhebung (= Löschung) der Grundschuld^[3] oder
• Verzicht auf die Grundschuld.^[4]

Ob der Sicherungszweck endgültig weggefallen ist, richtet sich nach der Sicherungsvereinbarung. Auch wenn diese eine Revalutierung der Grundschuld erlaubt, tritt die aufschiebende Bedingung jedenfalls mit dem endgültigen Ende der Geschäftsbeziehung ein.^[5]

Unwirksame Bankenklausel

Dieses Wahlrecht des Kunden darf nicht durch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bank verwendete Klausel eingeschränkt werden.

Wenn der Kunde trotz eines Eigentumswechsels Inhaber des Rückgewähranspruchs bleibt, weil er gegenüber der Bank weiter für die gesicherten Forderungen haftet, kommt die Löschung nur dem neuen Grundstückseigentümer zugute. Jedenfalls in derartigen Fällen wird der Rückgewähranspruch infolge der Klausel faktisch ausgeschlossen und der Kunde gravierend benachteiligt. Die Klausel ist in solchen Fällen unwirksam.^[6]

Wer ist Gläubiger?

Es handelt sich bei dem Rückgewähranspruch um einen schuldrechtlichen Anspruch des Sicherungsgebers aus dem Sicherungsvertrag.^[7] Daneben kann – wie häufig dann, wenn ein Grundstückskäufer eine Grundschuld aus dem Kaufpreis "abzulösen" hat – auch einem Dritten ein vertraglicher Rückgewähranspruch eingeräumt sein. Steht der Rückgewähranspruch mehreren Personen gemeinsam zu (z.  B. Ehegatten), kann jeder einzelne Anspruchsberechtigte grundsätzlich nur die Leistung an alle verlangen.^[8]

Anspruchsgegner

Der Anspruch richtet sich gegen denjenigen Grundschuldgläubiger, mit dem der Sicherungszweck der Grundschuld verabredet wurde und der Partei des Sicherungsvertrags war. Hat der Gläubiger die gesicherte Forderung zwischenzeitlich abgetreten, so steht dem Sicherungsgeber ein Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld nur dann zu, wenn nach den Gesamtumständen der Sicherungszweck entfallen ist.^[9]

Einreden aus Sicherungsvertrag

Wird der Erwerber eines mit einem Grundpfandrecht belasteten Grundstücks aus der Grundschuld in Anspruch genommen, ist er nicht befugt, Einreden aus dem Sicherungsvertrag zu erheben, wenn der Rückgewähranspruch nicht auf ihn übertragen worden ist.^[10]

Teilweiser Wegfall des Sicherungszwecks

In der Regel wird die gesicherte Forderung nicht auf einmal, sondern in Raten zurückgezahlt. Der Sicherungszweck hat sich dann nur teilweise erledigt: Grundsätzlich muss der Sicherungsnehmer dann die Grundschuld im nicht valutierten Umfang freigeben. Jedoch wird der Rückgewähranspruch in diesen Fällen von den Geldinstituten oft formularmäßig eingeschränkt; aus Vereinfachungsgründen wird mitunter lediglich der Anspruch auf Verzicht eingeräumt.

[1] Ausführlich Knees, ZIP 2018, S. 1055.

[2] §§ 1192, 1154 BGB.

[3] §§ 875, 1192, 1183 BGB.

[4] §§ 1192, 1168 BGB,

BGH, Urteil v. 26.4.1994, XI ZR 97/93, NJW-RR 1994 S. 847.

[5] BGH, Urteil v. 19.4.2013, V ZR 47/12, NJW 2013 S. 289.

[6] BGH, Urteil v. 18.7.2014, V ZR 178/13, NJW 2014 S. 3772.

[7] BGH, Urteil v. 25.3.1986, IX ZR 104/85, NJW 1986 S. 2108.

[8] § 432 BGB.

[9] BGH, Urteil v. 2.10.1990, XI ZR 205/89, NJW-RR 1991 S. 305.

[10] BGH, Urteil v. 19.10.2017, IX ZR 79/16, NJW-RR 2018 S. 593.

2.8.2 Fälligkeit und Verjährung

Fälligkeit

Der Rückgewähranspruch entsteht bereits mit der Grundschuld, ist aber aufschiebend bedingt durch den (endgültigen) Wegfall des Sicherungszwecks.^[1] Er wird regelmäßig fällig, wenn der Sicherungsvertrag endet. Der Sicherungsvertrag endet regulär entweder mit dem Erlöschen oder dem endgültigen Nichtentstehen sämtlicher gesicherter Forderungen oder nach vollständiger Verwertung der Grundschuld mit dem Abschluss der Verrechnung und Verteilung des Erlöses.

Verjährung

Rückgewähransprüche verjähren gem. § 196 BGB bereits nach 10 Jahren. Diese Frist ist in Anbetracht der langen Laufzeit der Sicherungsverhältnisse sehr kurz. Es empfiehlt sich daher für den Sicherungsgeber, bei der notariellen Beurkundung darauf hinzuwirken, dass diese Ansprüche – wie nach früherem Recht – erst nach 30 Jahren verjähren.^[2] Die Verjährung beginnt mit Fälligkeit des Anspruchs.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 19.4.2013, V ZR 47/12, NJW 2013 S. 2894.

[2] Vgl. eingehend Wolfsteiner, DNotZ 2001, S. 902 ff.; Otte, DNotZ 2011, S. 897.

[3] § 200 BGB.

2.8.3 Nachrangige Grundschuld

Schutz des nachrangigen Gläubigers

Handelt es sich um eine nachrangige Grundschuld, werden die Rückgewähransprüche bezüglich des vorrangigen Grundpfandrechts bei der Bestellung der (nachrangigen) Grundschuld an den Gläubiger abgetreten. Grund: Nach § 1179a BGB hat der Gläubiger eines nachrangigen Grundpfandrechts das Recht, von dem Grundstückseigentümer die Löschung des vorrangigen Grundpfandrechts zu verlangen, soweit es dem Eigentümer zusteht, wenn also eine E...