Sondereigentum: Beschluss zur Erhaltung?

1 Leitsatz

Beschließen die Wohnungseigentümer, Sondereigentum auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erhalten, ist der Beschluss nichtig.

2 Normenkette

§ 13 Abs. 1 WEG

3 Das Problem

Auf einer Versammlung wird bestimmt, die Kosten für die Reparatur der Dachterrassen der Erhaltungsrücklage zu entnehmen. Ferner wird bestimmt, Sondereigentum auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erhalten. Wohnungseigentümer K geht gegen diese Beschlüsse vor. Fraglich ist, ob die Beschlüsse nichtig sind.

4 Die Entscheidung

Das LG meint, die Beschlüsse seien in Ermangelung einer Beschlusskompetenz nichtig! Bezogen auf den Beschluss, nach dem die Kosten für die Erhaltung der Dachterrassen der Erhaltungsrücklage entnommen werden sollen, ergebe sich die fehlende Beschlusskompetenz aus dem Umstand, dass nach der Gemeinschaftsordnung die Zuständigkeit für die Entscheidung über solche Maßnahmen und die Kostentragung auf die einzelnen Wohnungseigentümer übertragen worden sei. Für den Beschluss, der sich auf die Erhaltung des Sondereigentums beziehe, bestehe unzweifelhaft keine Beschlusskompetenz.

5 Hinweis

Problemüberblick

Nach § 23 Abs. 1 WEG werden durch Beschlussfassung solche Angelegenheiten geordnet, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können. Gem. § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG ist ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, nichtig. Die Regelung ist aber nicht abschließend. Neben den gesetzlichen Nichtigkeitsgründen führen nach der Rechtsprechung das Fehlen der Beschlusskompetenz, die völlige Unbestimmtheit und Verstöße gegen das sog. Belastungsverbot zur Nichtigkeit. Schließlich soll nach h. M. ein Beschluss nichtig sein, wenn er gegen die "Grundsätze des Wohnungseigentumsrechts" verstößt oder in den "Kernbereich des Wohnungseigentums" eingreift.

Abweichende Vereinbarung

Im Fall haben die Wohnungseigentümer vereinbart, dass jeder von ihnen die Dachterrassen, deren Bauteile jedenfalls überwiegend in gemeinschaftlichem Eigentum stehen, auf eigene Kosten zu erhalten hat. Davon weicht der Beschluss ab. Da es sich um einen Einzelfall handelt (hier: es wird einmalig gegen den vereinbarten Umlageschlüssel verstoßen), ist der Beschluss nur anfechtbar und nicht nichtig. Das LG sieht das anders, weil es meint, man habe auch beschlossen, die Maßnahme selbst von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchführen zu lassen. Dies gehe nicht, da auch die Verwaltungskompetenz durch die Vereinbarung auf die Wohnungseigentümer übertragen worden sei. Dem ist aber auch nicht zuzustimmen. Selbst dann wäre der Beschluss nur anfechtbar, aber eben nicht nichtig.

Sondereigentum

Jeder Wohnungseigentümer muss auf eigene Kosten die wesentlichen Gebäudebestandteile, die in seinem Sondereigentum stehen, erhalten. Wird bestimmt, Mittel der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Erhaltung zu verwenden und ist es kein Fall des § 14 Abs. 3 WEG, ist dieser Beschluss nicht ordnungsmäßig. Auch dieser Beschluss dürfte aber nicht nichtig sein, da er nur einmalig gegen das Gesetz verstößt.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Jede Verwaltung muss die vereinbarten und beschlossenen Umlageschlüssel kennen und jederzeit in der Lage sein, diese für die Aufstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung, aber auch für jeden Beschluss rechtssicher anzuwenden. Im Fall hätte die Verwaltung daher darauf hinweisen müssen, dass die Beschlüsse einer ordnungsmäßigen Verwaltung widersprechen, da sie gegen den vereinbarten Umlageschlüssel und gegen das Gesetz verstoßen haben. Die Wohnungseigentümer hätten allerdings die Möglichkeit gehabt, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG von dem vereinbarten Umlageschlüssel abzuweichen. Aus Gründen der Transparenz bedarf es hierfür aber eines eigenständigen Beschlusses.

6 Entscheidung

LG Itzehoe, Urteil v. 12.5.2023, 11 S 14/22