Sondereigentum (WEMoG) / 4 Bedeutung der Unterscheidung

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist bedeutsam für Nutzung, Gebrauch, Erhaltung und Kostenverteilung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Übrigen ist es grundsätzlich Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers, etwaige das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben, wie etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw. Dusche, auf eigene Kosten zu erfüllen.^[1]

Haben gemeinschaftliche Maßnahmen unmittelbare Auswirkung auf das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, bedarf die gewählte Ausführungsart der Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers.^[2]

Praxis-Beispiel

Kabel "auf Putz"

Beschließen etwa die Wohnungseigentümer, die gemeinschaftliche Kabelanlage durch eine rückkanalfähige zu ersetzen und müssen im Zuge dieser Maßnahme Leitungen und Anschlüsse im Bereich des Sondereigentums einer Wohnung auf Putz verlegt werden, so bedarf diese Ausführungsart auch der Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers. In Ermangelung seiner Zustimmung wäre der entsprechende Beschluss nichtig.

[1] BGH, Urteil v. 9.12.2016, V ZR 84/16, ZMR 2017, 317.

[2] LG Itzehoe, Urteil v. 2.8.2019, 11 S 2/19, ZMR 2019, 988.

4.1 Nutzung und Gebrauch

Der Wohnungseigentümer kann mit dem Sondereigentum im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der Rechte Dritter nach seinen Vorstellungen verfahren. Hierbei hat er sich allerdings zu beschränken, wenn die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung einen bestimmten Nutzungszweck (z. B. Wohnungseigentum) vorsieht und damit andere Nutzungen (z. B. gewerbliche Nutzung) ausschließt. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass eine ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgte Unterteilung eines Wohnungseigentums unzulässig ist, wenn nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken dienende Räume nach der Unterteilungserklärung ein neues Wohnungseigentum bilden. Insoweit sind dann die Unterteilung vollziehende Grundbucheintragungen unzulässig und können nicht Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb sein.^[1]

Grundsätzlich ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass die Gemeinschaftsordnung die Nutzungs- und Gebrauchsmöglichkeiten eines Sondereigentums zwar beschränken kann, dies aber nicht muss.^[2]

Hinweis

Unterlassungsanspruch auch gegen Mieter

Im Fall der zweckbestimmungswidrigen Nutzung des Sondereigentums hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen aus § 1004 Abs. 1 BGB resultierenden Unterlassungsanspruch nicht nur gegen den Wohnungseigentümer, sondern auch gegen den Mieter des Wohnungseigentümers. Dies gilt auch für Wohnungseigentümer, die durch die zweckbestimmungswidrige Nutzung konkret in ihrem Sondereigentum beeinträchtigt werden.^[3]

Nutzt der Mieter die Sondereigentumseinheit also entgegen der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung festgelegten Zweckbestimmung, kann auch er von jedem der Wohnungseigentümer ohne gesonderte Ermächtigungsbeschlussfassung auf Unterlassen der zweckbestimmungswidrigen Nutzung in Anspruch genommen werden, wenn dieser konkret in seinem Sondereigentum beeinträchtigt ist. Bezüglich des Sondereigentums ist der Mieter nämlich den verdinglichten Gebrauchsvereinbarungen der Wohnungseigentümer unterworfen.

Nutzung und Gebrauch des Gemeinschaftseigentums steht allen Wohnungseigentümern zu, es sei denn, an einem bestimmten Teil wurde ein Sondernutzungsrecht bestellt. Auch die Nutzung erfolgt allerdings innerhalb der gesetzlichen Grenzen. Ein Eigentümer, dem das Sondernutzungsrecht zugewiesen wurde, muss im Rahmen einer geplanten baulichen Veränderung eine Beschlussfassung gemäß § 20 Abs. 1 WEG herbeiführen.

Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen. Dies gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume.^[4]

Hinweis

Keine Leistungs- oder Mitteilungspflichten per Beschluss

Den Wohnungseigentümern können durch Mehrheitsbeschluss keine Leistungspflichten dergestalt auferlegt werden, dass etwaige Schäden im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum der Verwaltung in Schriftform zu melden sind, Mieter- und Nutzerwechsel binnen 14 Tagen nach Eintreten des Ereignisses unter Angabe der Daten des neuen Mieters bzw. des neuen Nutzers der Verwaltung schriftlich mitzuteilen sind. Sie können auch durch Beschluss nicht verpflichtet werden, den Zutritt zu ihrem Sondereigentum zu gewährleisten, damit Ablese-, Überprüfungs-, Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen durchgeführt werden können.^[5] Mangels Beschlusskompetenz sind derartige Beschlüsse nichtig.

Allerdings kann auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gegen die Stimmen der Minderheit beschlossen werden, dass die Überlassung einer Wohnung an Dritte der Verwaltung anzuzeigen ist.^[6]

Bezüglich der Verpflichtung, Zutritt zum Sondereigentum zu dulden, s...