Leitsatz
Sanierung des Dachterassenbelags geht nicht zulasten des sondernutzungsberechtigten Eigentümers, der nach Teilungserklärung seine Terrasse nur instand halten und pflegen muss
Normenkette
§ 16 Abs. 2 WEG
Kommentar
Wenn ein Eigentümer nach der Teilungserklärung zur Sondernutzung einer Terrasse berechtigt, aber auch zu "Unterhalt" und "Pflege" dieser Terrasse verpflichtet ist, können ihm größere Instandsetzungen der in den Jahren marode gewordenen Konstruktion seiner Terrassenfläche (zugleich Garagendecke) in Abweichung von § 16 Abs. 2 WEG nicht angelastet werden. Mögen Instandhaltung und Instandsetzung auch fließende Übergänge aufweisen, so haben beide Begriffe doch einen unterschiedlichen Begriffsinhalt (vgl. auch Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 21 Rn. 57). Dies gilt auch schon nach allgemeinem Sprachgebrauch. Vorliegend war in der Teilungserklärung ansonsten auch zwischen Instandsetzungsarbeiten und Instandhaltungsmaßnahmen durchaus unterschieden worden. Vor dem Hintergrund dieser dem Verfasser der Teilungserklärung sichtlich geläufigen begrifflichen Unterscheidung ist auch nicht von einem Lapsus in der Formulierung auszugehen. Eine Kostentragungspflicht für Instandsetzungsmaßnahmen ergibt sich auch nicht aus der weiteren Vereinbarung in der Teilungserklärung, dass "der jeweilige Sondernutzungsberechtigte durch die jeweilige Sondernutzung entstehende zusätzliche Kosten selbst zu tragen hat".
Der Instandsetzungsbedarf beruht vorliegend auch nicht auf unterlassener Instandhaltung durch den Antragsgegner, sondern auf dem Umstand, dass ältere Bauwerksteile – gerade auch Abdichtungen – nach gewissen Zeitabläufen durchgreifender Instandsetzungen bedürfen, um ihre technischen Funktionen auch zukünftig verlässlich erfüllen zu können.
Anmerkung:
Gerade bei bereits anfänglich begründeten Sondernutzungsrechten, etwa üblicherweise bei Terrassen, Balkonen, Pkw-Stellplätzen usw., besteht häufig Streit, ob Sondernutzungsberechtigte neben meist ausdrücklich vereinbarten Instandhaltungspflichten auch weitergehende Instandsetzungsmaßnahmen an konstruktiven Bauteilen des sondergenutzten Gemeinschaftseigentums alleine zu veranlassen haben. Der Grund für solche Kostenverteilungsstreitigkeiten liegt häufig in unpräzise formulierten Vereinbarungen und einer nicht klaren Unterscheidung zwischen beiden Begriffen, von denen auch das WEG stets als "Zwillingspaar" ausgeht. Vielfach – wie auch vorliegend – wird hier auslegungsweise von einem "redaktionellen Formulierungsversehen" gesprochen, wenn nur von "Instandhaltung" die Rede ist. Im Regelfall muss man in korrekter grammatikalischer Auslegung – wie auch vorliegend überzeugend entschieden – schon vom Wortlaut her beide Begriffsinhalte differenziert betrachten: Instandhaltung bedeutet allein Unterhaltung, Pflege und Durchführung kleinerer oberflächlicher Reparaturmaßnahmen. Instandsetzungen gehen demgegenüber erheblich weiter und betreffen größere Reparaturen, Ersatz- und Wiederinstandsetzungsmaßnahmen, insbesondere mit Eingriffen in die konstruktiven und bauphysikalischen Teile des Gemeinschaftseigentums. Nur selten bestehen eindeutige Vereinbarungen, dass auch entsprechend das Gemeinschaftseigentum sondernutzende Eigentümer in Änderung des § 16 Abs. 2 WEG für Instandsetzungen verantwortlich sein sollen. Allein aus einem Sondernutzungsrecht folgt jedenfalls nicht per se die alleinige Zahlungsverpflichtung des Sondernutzungsberechtigten auch für Instandsetzungsmaßnahmen. Konstruktive Teile des zwingenden Gemeinschaftseigentums liegen i. Ü. auch selten "im räumlichen Bereich eines Sondereigentums oder Sondernutzungsrechts", wie dies zuletzt auch zu Recht mehrfach entschieden wurde. Auch eine theoretisch mögliche Beschlussfassung über die neuerlich bestehende gesetzliche Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 4 WEG sollte in solchen und ähnlichen Fällen sehr sorgfältig bedacht und aus meiner Sicht eher zurückhaltend gehandhabt werden.
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