Sondernutzungsrecht - Balkon ist Bestandteil des Sondereigentums

Leitsatz

Der einem Sondereigentum (Wohnung) vorgelagerte Balkon ist auch ohne gesonderte Erklärung Bestandteil dieses Sondereigentums, sodass an ihm ein Sondernutzungsrecht für dessen Eigentümer nicht begründet werden kann.

Fakten:

Ein Ehepaar begründete an dem in seinem Eigentum stehenden Doppelhaus dergestalt Wohnungseigentum, dass sie es gemäß § 8 WEG in zwei Miteigentumsanteile aufteilten und mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit 1 beziehungsweise 2 bezeichneten Räumen verbanden. Nach der gleichzeitig errichteten Gemeinschaftsordnung sollte dem jeweiligen Eigentümer der Einheit 1 das Recht auf alleinige und ausschließliche Nutzung und Verwaltung des im Aufteilungsplan mit "SNR 1" bezeichneten und blau umrandeten Balkons zustehen. Insoweit erging seitens des Grundbuchamts eine Zwischenverfügung wonach ein Sondernutzungsrecht an dem Balkon nicht begründet werden könnte, da dieser nach der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sei. Diese Auffassung teilten die Richter im maßgeblichen Punkt. Auch im Hinblick auf die fehlende Raumeigenschaft eines Balkons kann an einem solchen jedenfalls Sondereigentum gebildet werden. Nach herrschender Meinung ist ein zu einer Wohnung gehörender Balkon jedoch grundsätzlich dann dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen, wenn er in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich mit dem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden wird und im Aufteilungsplan mit derselben Nummer der Wohnung bezeichnet ist.

Vorliegend konnte man nun nicht so weit gehen, den Balkon ausdrücklich als dem Sondereigentum zugehörig einordnen zu können. Der Balkon trägt zwar auch die Ziffer 1 der übrigen zum Sondereigentum 1 gehörenden Räume, versehen aber mit dem Zusatz "SNR".

Deshalb erschien es vorliegend nicht möglich, den Balkon kraft abweichender rechtsgeschäftlicher Zuordnung als zum Sondereigentum der Wohnung 1 gehörig anzusehen. Hiervon unabhängig aber gingen die Richter davon aus, dass der Balkon - nicht aber dessen Bauteile - als Raum zu der ihm zuordnungsfähigen abgeschlossenen Wohnung der Alleinnutzung dieses Wohnungseigentümers dient und kraft der gesetzlichen Verbundenheit als deren wesentlicher Bestandteil auch zum Sondereigentum der Wohnung gehört. Auch ohne entsprechende Nummerierung gehöre nämlich der Balkonraum nach natürlicher Anschauung zum Sondereigentum der Gesamtwohnung, von der aus er zugänglich sei.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 23.09.2011, 34 Wx 247/11OLG München, Beschluss vom 23.9.2011 –34 Wx 247/11

Fazit:

Die Entscheidung ist konsequent. Unabhängig von der Eigentumszuordnung der einzelnen Bestandteile eines Balkons, ist dieser Bestandteil der Wohnung. Insoweit gilt nichts anderes als bei Zimmern einer Wohnung. Auch diese gehören selbstverständlich zu der Wohnung. Auch hier ist die Eigentumszuordnung der einzelnen Bestandteile unerheblich. So gehören auch hier etwa tragende Innenwände, die Außenwände und die Fenster zum gemeinschaftlichen Eigentum.