Sondernutzungsrecht beeinträchtigt Zufahrt zu Garage

Leitsatz

Vom Grundbuchamt – zu Unrecht – beanstandete Eintragung eines Sondernutzungsrechts (hier: Zufahrtsbehinderung zum Garagensondereigentum des einen von 2 Miteigentümern)

Normenkette

§§ 13, 15 WEG; § 71 Abs. 1 GBO

Kommentar

1. Mit notariellem Vertrag räumten beide Doppelhauswohnungseigentümer einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht auf einer näher bezeichneten Grundstücksfläche ein. Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt verneinte in einem Schreiben die Eintragung und monierte, dass durch die Einräumung des Sondernutzungsrechts dem anderen Eigentümer die Zufahrt zu seiner Garage unmöglich werde.
2. Die Beschwerde hiergegen nach § 71 Abs. 1 GBO wurde vom Senat als unzulässig erklärt, da das Schreiben keine einem Rechtsmittel unterliegende Entscheidung, insbesondere keine mit einer Beschwerde angreifbare Zwischenverfügung sei. Von einer beschwerdefähigen Zwischenverfügung sei dann auszugehen, wenn ein Eintragungshindernis vorliege und der entsprechende Mangel des Antrags mit rückwirkender Kraft geheilt werden könne. Insoweit könne dann das Grundbuchamt in einer Zwischenverfügung auf die Vornahme eines Rechtsgeschäfts hinwirken, welche dann erst Grundlage der einzutragenden Rechtsänderungen sein soll, ggf. auch in Änderung der Teilungserklärung (vgl. BayObLG, DNotZ 1989 S. 373 und MDR 1992 S. 772). Das vorliegende Schreiben des Grundbuchamts war nur die inhaltliche Mitteilung einer Rechtsansicht ohne Hinweis, wie ein etwaiger Mangel mit rückwirkender Kraft geheilt werden könnte; damit war die Beschwerde zurückweisungsreif, da sie auf Vornahme materiell-rechtlicher Rechtsgeschäfte gerichtet war, die nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung sein können und wohl auch vom Grundbuchamt nur als rechtliche Hinweise gedacht waren.
3. Vorsorglich hinzuweisen ist auch darauf, dass dem Eintragungsantrag das vom Grundbuchamt angenommene Hindernis nicht entgegensteht. Zwar muss jedes Sondereigentum über einen rechtlich gesicherten Zugang erreichbar sein, was sich bereits aus § 13 Abs. 1 WEG ableiten lässt. Sicher hat das Grundbuchamt auch darauf zu achten, dass kein mit dieser rechtlichen Ausgangslage nicht in Einklang stehender Zustand geschaffen wird. Vorliegend besteht allerdings das vom Grundbuchamt angenommene Hindernis nicht, weil durch das Sondernutzungsrecht die Zufahrt zur Garage nicht (in dinglicher Form mit Wirkung auch für Rechtsnachfolger) ausgeschlossen ist. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum und damit grundsätzlich der Gemeinschaft und ihren Schranken verhaftet. Allein aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer ergibt sich, dass ein Sondernutzungsberechtigter hier dem Eigentümer der Garage die Zufahrt überdies einem Sondernutzungsrecht unterliegende Fläche ausnahmsweise zu gewähren hat, wenn dies zugleich die einzige Möglichkeit ist, um den Garagenraum entsprechend nutzen zu können (vgl. auch OLG Stuttgart, WuM 2001 S. 293 und BayObLG, ZMR 1996 S. 509 sowie BGH, NJW 1991 S. 2909). Nutzungsarten, die eine Zufahrt zu der Garage unmöglich machen würden, unterlägen einem Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB. Aus diesem Grund war im vorliegenden Fall das Sondernutzungsrecht insgesamt eintragungsfähig. Sollte ein Eigentümer dem anderen allerdings jedwede Nutzung untersagen, könnte dies durch eine Änderung der Zweckvereinbarungen nur mittels neuerlicher Vereinbarung durch alle Wohnungseigentümer bewirkt werden.

Link zur Entscheidung

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 17.01.2011, 3 W 196/10