Sondernutzungsrecht: Entstehung durch Beschluss? / 4 Entscheidung

Das LG meint, der Beschluss sei wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Das Gartenhäuschen solle nur den Wohnungseigentümern D zur Verfügung stehen. Damit werde D ein Sondernutzungsrecht an dem Teil des Gartens eingeräumt, auf dem sich das Gartenhäuschen befindet. Ein Sondernutzungsrecht könne jedoch nur durch Vereinbarung, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss, begründet werden.

Ein Sondernutzungsrecht liege auch vor. Seine Entstehung lasse sich nicht deshalb verneinen, weil das Gartenhäuschen nur vorübergehend aufgebaut worden wäre. Der Aufbau eines massiven Gartenhäuschens sei nicht als temporäre Maßnahme anzusehen. Die Gemeinschaftsordnung enthalte auch keine Öffnungsklausel, nach der die Einräumung eines Sondernutzungsrechts im Wege eines Mehrheitsbeschlusses möglich sei. Dass ausdrücklich ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werde, sei nicht erforderlich. Vielmehr sei entscheidend und ausreichend, dass – wie im Fall – einem Wohnungseigentümer durch Beschluss die Möglichkeit eingeräumt werde, auf Dauer im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Flächen unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu gebrauchen.

Hinweis

Im Fall muss das Gericht fragen, ob ein Sondernutzungsrecht vorliegt und auf welchen Wegen dieses begründet werden kann.

Zunächst zur 1. Frage, denn diese ist logisch vorrangig. Die Frage, ob eine Gebrauchsbestimmung oder ein Sondernutzungsrecht vorliegt, stellt sich vor allem bei einem Gebrauchsbeschluss. Ob ein Sondernutzungsrecht oder eine Gebrauchsbestimmung vorliegt, ist dann unter anderem anhand der Prüfsteine Ausschließlichkeit, Bestimmtheit, Dauer, Gegenleistung, Kompensation und Widerruflichkeit zu ermitteln. Wesentlicher Prüfstein ist allerdings die Frage, ob der Mitgebrauch (und in der Regel auch die Mitnutzung) des gemeinschaftlichen Eigentums entzogen und allein einem einzelnen Wohnungseigentum/Wohnungseigentümern/Miteigentümern zugewiesen wird. Davon zu unterscheiden ist die Konkretisierung des weiterhin gemeinschaftlichen Gebrauchs: Bloße Turnusregelungen – die Regelung, wann, wie lange und welcher Wohnungseigentümer einen Gebrauch an einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum oder einer Fläche hat – sind Konkretisierung des gemeinschaftlichen Gebrauchs und kein Sondernutzungsrecht. Ein Turnussystem bezweckt eine gleichförmige Regelung des Gebrauchs und entzieht nicht den Mitgebrauch. Weisen Wohnungseigentümer sich bestimmte, im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Räume oder Flächen jeweils zum Alleingebrauch und unter dauerndem Entzug eines Mitgebrauchs zu, liegt ein Sondernutzungsrecht vor. So liegt es im Fall: Die Wohnungseigentümer sollen die Fläche, auf der sie unrechtmäßig ein Gartenhaus errichtet haben, allein gebrauchen und nutzen dürfen. Und der darin liegende Mitgebrauch ist auch dauernd. Denn es ist nicht erkennbar, dass das Gartenhaus, anders als z. B. ein Trampolin oder ein Kinderschwimmbecken, rasch wieder abgebaut werden soll.

Nun zur 2. Frage. Diese beantwortet das LG mit der ganz h. M. dahin, dass ein Sondernutzungsrecht vereinbart werden muss und nicht beschlossen werden kann. Beschließen die Wohnungseigentümer dennoch ein Sondernutzungsrecht, ist der Beschluss, auch wenn den Wohnungseigentümern nicht bewusst war, dass sie ein Sondernutzungsrecht bestimmen, unwirksam. Dies gilt nach neuerer Rechtsprechung wohl auch dann, wenn es eine allgemeine Öffnungsklausel gibt und diese es erlaubt, Sondernutzungsrechte zu beschließen. Bei einer punktuellen Öffnungsklausel, die grundsätzlich nur eine Entscheidung erlaubt, mag es anders liegen.

Hinweis: Informationspflichten des Verwalters

Nach dem Beschlusstext hatte der Verwalter darauf hingewiesen, dass "gegebenenfalls eine Allstimmigkeit für die Genehmigung des Holzschuppens erforderlich ist und eine Zustimmung gem. § 14 Nr. 1 WEG nicht ausreicht."

So sollte ein Verwalter nicht vorgehen. Richtig ist es, den Wohnungseigentümern Hinweise zu ihrer Beschlusskompetenz und zu der Stimmenmehrheit zu geben, die ein Beschluss erreichen muss. Diese Hinweise sollten auch in der Niederschrift dokumentiert werden, nicht aber im Beschlusstext – und nicht falsch. So aber war es im Fall. Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung zustimmen, muss nämlich nicht "allstimmig" sein. Außerdem verlangt § 14 Nr. 1 WEG keine Zustimmung.