SONDERNUTZUNGSRECHT - Gebrauchsregelungen durch Eigentümergemeinschaft möglich

Leitsatz

Auch der konkrete Gebrauch eines in der Teilungserklärung bestimmten Sondernutzungsrechts unterliegt der Regelungskompetenz durch die Wohnungseigentümer. Deshalb ist ein Eigentümerbeschluss jedenfalls nicht nichtig, der die Ein- und Ausfahrt zu Stellplätzen, die dem Teileigentümer einer als Laden ausgewiesenen Einheit zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind, ab 21.00 Uhr beschränkt.

Fakten:

Ein Teileigentümer betreibt in der Wohnanlage eine Videothek. Ihm ist nach der maßgeblichen Teilungserklärung an einigen im Hof der Anlage befindlichen Kfz-Stellplätzen ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden. Die Eigentümergemeinschaft hatte beschlossen, dass die Hoffläche ab 21.00 Uhr nicht mehr unbegrenzt befahren werden dürfe, sondern ein entsprechender verschließbarer Sperrpfosten errichtet werde. Nach Bestandskraft des Beschlusses begehrt der Teileigentümer nunmehr die gerichtliche Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses. Dies mithin erfolglos, da der Beschluss nicht unzulässig in den Bestand des Sondernutzungsrechts des Teileigentümers eingreift. Denn auch der konkrete Gebrauch eines in der Teilungserklärung bestellten Sondernutzungsrechts unterliegt der Regelungskompetenz durch eine Hausordnung beziehungsweise Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft. Nach der maßgeblichen Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung steht dem Teileigentümer des "Ladens" das Recht auf alleinige und ausschließliche Benutzung an im Hof befindlichen Stellplätzen zu. Das Sondernutzungsrecht besteht für das als "Laden" beschriebene Teileigentum. Es handelt sich hierbei um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Läden zeichnen sich herkömmlicherweise dadurch aus, dass in ihren Räumen Geschäfte mit beschränkten Öffnungszeiten betrieben werden. Deshalb ist es hier, jedenfalls im Rahmen der Nichtigkeitsprüfung, unbedenklich, dass der Eigentümerbeschluss eine Einschränkung des motorisierten Besucherverkehrs für die in dem Laden des Teileigentümers betriebene Videothek bewirkt, indem nach 21.00 Uhr die dem Laden zugehörigen Parkflächen nicht mehr von Personen ohne Schlüssel, also insbesondere von wechselnder Kundschaft, genutzt werden können. Im Zusammenhang mit der Nichtigkeitsprüfung spielt es auch keine Rolle, ob der Eigentümerbeschluss inhaltlich einen ordnungsmäßigen Gebrauch regelt, der unter Berücksichtigung der Beschaffenheit seines Gegenstands sowie öffentlichem Recht und Verkehrssicherungspflichten dem Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme und billigem Ermessen entspricht. Denn ein Verstoß hiergegen hätte allenfalls dessen Anfechtbarkeit zur Folge.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 03.04.2007, 34 Wx 025/07

Fazit:

Gleiches gilt im Übrigen für die Frage, ob das Anbringen des Sperrpfostens als bauliche Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG anzusehen sein sollte, die auch der Zustimmung des Teileigentümers bedurft hätte. Ohne rechtzeitige Anfechtung erwächst der Beschluss jedenfalls auch insoweit in Bestandskraft.