Sondernutzungsrecht: Gestreckte Begründung

1 Leitsatz

Für die gestreckte Begründung eines Sondernutzungsrechts genügt es, dass die Zuordnungs-/Bewilligungserklärung des in der Gemeinschaftsordnung ermächtigten Eigentümers wirksam geworden ist, als er noch Wohnungseigentümer war.

2 Normenkette

§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG; § 19 GBO

3 Das Problem

X beantragt, aufgrund einer vereinbarten Ermächtigung, eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung einzutragen. Fraglich ist, ob der Eintragung entgegensteht, dass X bei der Eintragung der Erklärung kein Wohnungseigentümer mehr ist und dass die Ermächtigung mit dem Ausscheiden des X aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer enden soll.

4 Die Entscheidung

Das KG verneint die Frage! Es reiche aus, dass X seine Erklärung vorher gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben habe. Bereits mit dem Zugang der Erklärung endete die Ermächtigung des X zur (anderweitigen) Zuweisung. Seine Bewilligungsberechtigung habe bis zur "Eintragung" fortgewirkt.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es (unmittelbar oder mittelbar) um die Frage, ob der Wirksamkeit einer Ermächtigung entgegensteht, wenn der Ermächtigte vor Eintragung kein Wohnungseigentümer mehr ist. Die überwiegende Ansicht verneint das bei einer gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten (anders soll es im Fall der gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten bei anfänglichem Ausschluss aller Eigentümer sein). Die Zuweisungsbefugnis solle in diesem Fall unabhängig von der Stellung als teilender Eigentümer bestehen. Dies wird damit begründet, dass der teilende Eigentümer nur zuweisungsberechtigt sei. Diese Befugnis bleibe – sofern nichts anderes vereinbart sei – auch nach dem Ausscheiden aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehen.

Sondernutzungsrecht an einer Baulast

Das deutsche Notarinstitut ist aktuell gefragt worden, ob es möglich erscheint, ein Sondernutzungsrecht an einer Baulast (im Fall: ein Stellplatz auf dem Nachbargrundstück) zu begründen. Das Notarinstitut meint, die Frage sei zu verneinen, da die Wohnungseigentümer nur für das gemeinschaftliche Eigentum eine Vereinbarung treffen können.

Um Rechte für das Nachbargrundstück zu erlangen, müsse den Wohnungseigentümern am Nachbargrundstück eine Grunddienstbarkeit bestellt werden. Die Berechtigung aus dieser Grunddienstbarkeit könne einem einzelnen Wohnungseigentümer zugeordnet werden. Dieses Recht ist aber, anders als es das deutsche Notarinstitut ausführt, selbstverständlich kein Sondernutzungsrecht, da sich dieses immer auf das gemeinschaftliche Eigentum beziehen muss.

6 Entscheidung

KG Berlin, Beschluss v. 7.2.2023, 1 W 213/22