Sondernutzungsrecht: Unterteilung

1 Leitsatz

Ein Sondernutzungsrechtsberechtigter ist befugt, sein Sondernutzungsrecht zu unterteilen.

2 Normenkette

§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG

3 Das Problem

Inhalt des Sondereigentums des Wohnungseigentums 1 ist nach einer Sondernutzungsvereinbarung ("Sondernutzungsrecht") eine unbebaute Grundstücksteilfläche. Wie diese benutzt und gebraucht werden darf, ist nicht vereinbart. K, der Eigentümer des Wohnungseigentums 1, beantragt beim Grundbuchamt, das Sondernutzungsrecht zu unterteilen ("SoNu 3" und "SoNu 4"). Das Grundbuchamt ist der Ansicht, durch diese Unterteilung werde der Inhalt der Sondernutzungsrechtsvereinbarung geändert. Der Änderung müssten daher sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen. Hiergegen wendet sich K im Wege der Beschwerde. Diese erledigt sich, nachdem K seinen Antrag zurücknimmt.

4 Die Entscheidung

Das OLG weist darauf hin, dass K keine Änderung der Sondernutzungsvereinbarung im Auge gehabt habe. Er habe zwar die Flächen "SoNu 3" und "SoNu 4" abspalten und rechtlich verselbstständigen wollen. Eine solche Unterteilung sei aber ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer und dinglich Berechtigten zulässig, solange die äußeren Umfangsgrenzen dabei unverändert blieben. Soweit im Antrag der Vollzug der Sondernutzungsrechtsunterteilung "als Inhaltsänderung" des Sondernutzungsrechts beantragt werde, sei offensichtlich lediglich der Flächeninhalt, nicht aber der Umfang der Nutzungsmöglichkeiten gemeint. Eine beabsichtigte Änderung der Gemeinschaftsordnung als wesentliche Voraussetzung einer Änderung des Inhalts des Sondernutzungsrechts sei dem Antrag nicht zu entnehmen gewesen. Dem Antrag lasse sich beispielsweise nicht entnehmen, dass auf den abgespaltenen Flächen (künftig) eine Nutzung als Kfz-Stellplatz zulässig sein solle. Allein die Tatsache, dass die Größe der beiden abgeteilten Flächen jeweils einem Kfz-Stellplatz entspreche, genüge hierfür nicht.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Unterteilung einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung. Hier gilt: Der Sondernutzungsberechtigte darf sein Recht unterteilen und beispielsweise an der seinem Recht unterliegenden Gartenfläche weitere Sondernutzungsrechte begründen (Hügel/Elzer WEG 3. Aufl. 2021, § 10 Rn. 149). Die anderen Wohnungseigentümer müssen an der Unterteilung ebenso wie die an den anderen Einheiten dinglich Berechtigten grundsätzlich nicht mitwirken. Etwas Anderes gilt für die dinglich Berechtigten des Wohnungseigentums, dem das Sondernutzungsrecht zugeordnet ist (Hügel/Elzer, WEG 3. Aufl. 2021, § 10 Rn. 149). Im Fall scheint das Grundbuchamt an der Unterteilung Anstoß genommen zu haben, weil es davon ausging, dass der "Unterteiler" zugleich bestimmen wolle, in welcher Weise die Flächen gebraucht und genutzt werden dürfen. Einen solchen Antrag gab es aber wohl nicht. Hätte es ihn gegeben, wäre dem Grundbuchamt aber Recht zu geben! Ein Einzelner kann den Inhalt einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung ohne eine entsprechende Vertretungsmacht nicht ändern.

Inhalt der Sondernutzungsrechtvereinbarung

Das OLG hat es dahinstehen lassen, wie die abgespaltenen Flächen derzeit tatsächlich genutzt werden und ob diese tatsächliche Nutzung mit dem Inhalt des Sondernutzungsrechts oder mit baurechtlichen Vorschriften übereinstimmt. Es spreche zwar einiges dafür, dass eine Nutzung als Kfz-Stellplatz nicht mit der Gemeinschaftsordnung in Einklang zu bringen sei. Dies hätte allerdings lediglich zur Folge, dass seitens der übrigen Wohnungseigentümer gegen eine solche Nutzung vorgegangen werden könne. Entsprechendes gelte für den Fall einer baurechtswidrigen Nutzung.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Stellt die Verwaltung einen Gebrauch oder eine Benutzung einer Fläche fest, der/die den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer widerspricht, muss sie dagegen vorgehen. In einem 1. Schritt ist der Sondernutzungsberechtigte von der Verwaltung abzumahnen. In einem 2. Schritt sind die Wohnungseigentümer von dem Verstoß gegen ihre Gemeinschaftsordnung zu informieren. Dann ist es an den Wohnungseigentümern, zu entscheiden, wie sie weiter vorgehen wollen. Im Einzelfall ist die Verwaltung berechtigt, ohne Einschaltung der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 1 WEG zu handeln.

6 Entscheidung

OLG München, Beschluss v. 1.8.2023, 34 Wx 166/23 e