Sondernutzungsrechte (WEMoG) / 1 Grundsätze

1.1 Wesen

Nach der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer die Benutzung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss regeln, wenn keine entsprechende Vereinbarung entgegensteht. Man könnte nun der Auffassung sein, bei der Begründung von Sondernutzungsrechten handele es sich um eine derartige Nutzungsregelung. Dem ist aber nicht so. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich zweierlei:

1. Das ausschließliche Recht zur Nutzung eines Teilbereichs des Gemeinschaftseigentums und
2. der vollständige Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer von der Nutzung dieses Teilbereichs.

Ersteres wird als "positive" Komponente des Sondernutzungsrechts bezeichnet, zweiteres als dessen "negative" Komponente. Eine Beschlussfassung scheidet gerade angesichts der "negativen" Komponente des Sondernutzungsrechts aus.

Durch Beschlussfassung auf Grundlage von § 19 Abs. 1 WEG kann nämlich der gemeinschaftliche Gebrauch des Gemeinschaftseigentums lediglich konkretisiert werden. Regelungen die darüber hinaus gehen, sind von dieser Beschlusskompetenz also nicht mehr umfasst.^[1]

Für die Begründung von Sondernutzungsrechten bedarf es stets einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Werden also Sondernutzungsrechte nicht bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung seitens des teilenden Eigentümers begründet, können sie nachträglich nicht mehr durch Beschluss begründet werden.^[2]

[1] AG Würzburg, Urteil v. 16.12.2014, 30 C 1598/14 WEG, ZMR 2015, 423.

[2] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 191/15, ZMR 2016, 888; BGH, Beschluss v. 20.9.2000, V ZB 58/99, NJW 2000, 3500. Zur möglichen Ausnahme einer entsprechenden Beschlussfassung auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel siehe unten Kap. 2.1.3.

1.2 Gegenstand potenzieller Sondernutzungsrechte

Gegenstand von Sondernutzungsrechten können sämtliche Bereiche des Gemeinschaftseigentums sein:

• Freiflächen – insbesondere Außen-Kfz-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen (bei Einfamilienhäusern ist es möglich, jeweils die gesamte dem Haus zugewiesene Gartenfläche zu unterwerfen;^[1]
• Räume – insbesondere Dachböden, Keller, Garagen;
• Gebäudebestandteile – insbesondere Obergeschosstreppenhaus zugunsten des Obergeschosseigentümers, Fassadenfläche für Werbezwecke

WEMoG: Begründung von Sondereigentum an Freiflächen

Zu beachten ist freilich, dass das WEG seit Inkrafttreten des WEMoG Möglichkeiten vorsieht, Sondereigentum an Freiflächen zu begründen, weshalb Sondernutzungsrechte in diesen Bereichen zwar weiterhin begründet werden können, allerdings keine probate Alternative mehr darstellen. Jedenfalls fingiert die Bestimmung des § 3 Abs. 1 Satz 3 WEG eine Raumfiktion von Stellplätzen, weshalb also gerade an Außenstellplätzen Sondereigentum begründet werden kann, was auch für Duplex- oder Quadruplex-Parker gilt. Bereits seit der kleinen WEG-Reform im Jahr 1973 konnte Sondereigentum an den Stellplätzen einer Tiefgarage begründet werden. Darüber hinaus eröffnet die Bestimmung des § 3 Abs. 2 WEG die Möglichkeit, das Sondereigentum an einer Raumeinheit auch auf Flächen außerhalb des Gebäudes zu erstrecken, soweit die Raumeinheit wirtschaftlich die Hauptsache darstellt. Insoweit verlieren also auch Sondernutzungsrechte an Terrassen oder Gartenflächen an Bedeutung.

Sondernutzungsrechte können im Übrigen nur in Bezug auf das gemeinschaftliche Grundstück begründet werden und nicht etwa Nachbargrundstücke betreffen.

Praxisrelevante Ausnahme: Grunddienstbarkeit

Ist das Nachbargrundstück allerdings mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten der Eigentümergemeinschaft belastet, so können für die im Bereich der Grunddienstbarkeit unterliegenden Nachbargrundstücksflächen Sondernutzungsrechte begründet werden, etwa zur Nutzung als Kfz-Stellplätze.

Kein Eingriff in den Kernbereich

Die Begründung eines Sondernutzungsrechts ist nicht möglich, wenn hierdurch in den Kernbereich des Wohnungseigentums eines anderen Wohnungseigentümers eingegriffen wird.

Praxis-Beispiel

Sondernutzungsrecht am Treppenhaus

Im Dachgeschoss der Wohnanlage liegt das Luxus-Penthouse sowie ein Ein-Zimmer-Appartement. Zugunsten des Penthouse-Eigentümers soll ein Sondernutzungsrecht im Bereich des gesamten Treppenhauses des Dachgeschosses begründet werden, also auch im Bereich des Zugangs zu dem Appartement.

Die Begründung eines Sondernutzungsrechts im Bereich des Zugangs zu einer Wohnungseigentumseinheit ist nicht möglich, da sie gegen den Kernbereich des Sondereigentums verstößt.^[2] Die Begründung eines Sondernutzungsrechts setzt zwar notwendigerweise auch die Zustimmung des entsprechend beeinträchtigten Wohnungseigentümers voraus. Der Privatautonomie sind jedoch auch für Vereinbarungen der Wohnungseigentümer Grenzen gesetzt, zu denen auch der Kernbereich des Wohnungseigentums gehört. Der Kernbereich des Eigentums kann nicht abbedungen werden. Zum unantastbaren Kernbereich des Wohnungseigentums gehört der freie Zugang zur Wohnung als Ausprägung sowohl des grundrechtlich verbürgten Eigentumsschutzes nach Art. 14 Abs. 1 GG als auch der grundrechtlich verbürgten Unverletzlichkeit der W...