Die Begründung von Sondernutzungsrechten kann auch in der Form erfolgen, dass dem Verwalter vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung zur Zuordnung von Sondernutzungsrechten an bestimmten Gemeinschaftsflächen Vollmacht erteilt wird. Der aufschiebend bedingte Ausschluss der übrigen Miteigentümer an der Nutzung von Gemeinschaftseigentum erlangt mit der Eintragung der Bezugnahme auf die entsprechende Bewilligung der Eintragung der Teilung im Grundbuch dingliche Wirkung ohne die Mitwirkung von Erwerbern und deren dinglicher Gläubiger (auch bei eingetragenen Auflassungsvormerkungen).
Konkret schließt also der teilende Eigentümer bereits in der Teilungserklärung alle künftigen Erwerber bzw. Wohnungseigentümer vom gemeinschaftlichen Gebrauch von Sondernutzungsflächen aus. Das jeweilige Sondernutzungsrecht wird zunächst keiner Wohnung bzw. Sondereigentumseinheit zugeordnet. Vielmehr bleibt der teilende Eigentümer allein im Rahmen eines sog. persönlichen Sondernutzungsrechts zur Nutzung der entsprechenden Flächen berechtigt. Sind die späteren Erwerber insoweit bereits von bestimmten Nutzungsmöglichkeiten hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen, berührt eine nachfolgende positive Zuweisung von Sondernutzungsrechten den Inhalt ihrer Sondereigentumsrechte nicht mehr. Es bedarf also für die Buchung im Grundbuch bei einem bestimmten Wohnungseigentum ausschließlich der Bewilligung des teilenden Eigentümers und nicht zusätzlich der Bewilligung der Eigentümer der übrigen Wohnungseigentumseinheiten.
Mit der Zuweisung des Sondernutzungsrechts verliert der teilende Eigentümer dann das ihm bisher zustehende Nutzungsrecht. Da die Zuweisungsmöglichkeit des teilenden Eigentümers gerade auf seiner persönlichen Sondernutzungsberechtigung beruht, besteht diese jedoch auch nur bis zu seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft. Der aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausscheidende teilende Eigentümer kann die Restnutzungsbefugnis als Grundlage seines Zuweisungsrechts nicht "mitnehmen".[1]
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