Sondernutzungsrechte (WEMoG) / 3.2.1 Erhaltungsverpflichtung

Ist dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer nicht mit Begründung seines Sondernutzungsrechts auch die Verpflichtung zur Erhaltung auferlegt worden, kann entsprechendes im Nachhinein rechtssicher nur noch durch Vereinbarung herbeigeführt werden. Eine Beschlusskompetenz besteht insoweit jedenfalls nicht. Ein Beschluss, der dem Sondernutzungsberechtigten die Verpflichtung zur Erhaltung der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums auferlegt, wäre nichtig.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 193/09, ZMR 2011, 808.

3.2.1.1 Allgemeine Öffnungsklausel

Für den Fall, dass die Gemeinschaftsordnung eine allgemeine Öffnungsklausel enthält, führt eine entsprechende Verpflichtung zur schwebenden Unwirksamkeit des Beschlusses bis der Sondernutzungsberechtigte seine Zustimmung erteilt.

Praxis-Beispiel

Erhaltung des Gartenteils

Zugunsten einer Wohnungseigentümerin ist an einem bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Gartens ein Sondernutzungsrecht begründet. Nachträglich beschließen die Wohnungseigentümer auf Grundlage einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel, dass die Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung nebst Gartenpflege, der sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümerin obliegen soll. Die sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümerin stimmt diesem Beschluss nicht zu und erhebt Anfechtungsklage.

Da mit diesem Beschluss dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer neue Pflichten auferlegt werden, die sich weder aus dem Gesetz noch der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergeben, ist er so lange schwebend unwirksam, bis er seine Zustimmung zu diesem Beschluss erteilt.^[1] Zustimmungserteilung wie auch Zustimmungsverweigerung sind insoweit an keinerlei Fristen gebunden. Insoweit sollte der Verwalter wie oben in Kap. 2.1.3.1 zur Begründung von Sondernutzungsrechten aufgrund allgemeiner Öffnungsklausel dargestellt, vorgehen.

[1] BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13, NJW 2015, 549.

3.2.1.2 Konkrete bzw. spezifische Öffnungsklausel

Andere Grundsätze gelten dann, wenn bereits die Öffnungsklausel selbst die Möglichkeit einer nachträglichen Verpflichtung von Sondernutzungsberechtigten ermöglicht.

Musterklausel: Öffnungsklausel zur beschlussweisen Begründung von Erhaltungspflichten eines Sondernutzungsberechtigten

"Sollten zugunsten einzelner Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung oder in dieser Gemeinschaftsordnung Sondernutzungsrechte an Teilen bzw. Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums begründet sein, sind die Wohnungseigentümer auch nachträglich berechtigt, durch Beschluss mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer die Verpflichtung zur Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung der dem jeweiligen Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums, dem jeweils sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer aufzuerlegen."

In derartigen Fällen ergibt sich die Möglichkeit, entsprechende Erhaltungspflichten durch Beschluss herbeizuführen, bereits aus der Gemeinschaftsordnung. Jeder Wohnungseigentümer, der in Kenntnis dieser Regelung sein Sondereigentum mit entsprechendem Sondernutzungsrecht erwirbt, muss also damit rechnen, zu irgendeinem Zeitpunkt entsprechend verpflichtet zu werden. Mit Eintritt in die Gemeinschaft erklärt er sich mit dieser möglichen Verpflichtung einverstanden, so dass entsprechendes mit der erforderlichen Mehrheit auch gegen seinen Willen beschlossen werden kann.