Spielhalle statt Café - Untersagungsanspruch?

Leitsatz

Ein Untersagungsanspruch der Wohnungseigentümer besteht dann, wenn zwar nach einer in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung der Betrieb eines Cafés vorgesehen ist, in den betreffenden Räumlichkeiten jedoch ein mit Spielgeräten ausgestattetes Bistro geführt wird.

Sachverhalt

Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft gestattete im Erdgeschoß einer Wohnanlage den Betrieb eines Cafés. Der betreffende Eigentümer vermietete die entsprechenden Räumlichkeiten weiter. Der Mieter eröffnete alsbald ein Bistro, in dem vorwiegend jugendliches Publikum, angezogen von allerlei Spielgerät, wie z.B. Flippern, Spielautomaten, Dartscheiben und Billardtischen, vorwiegend in den Abendstunden verkehrte. Geruchs- und lärmbelästigt begehren einige Wohnungseigentümer die Untersagung des Betriebs.

Entscheidung

Und dies ganz zu Recht. Ergeben sich bei Nutzungsvereinbarungen in der Teilungserklärung auch oftmals Streitigkeiten, weil die gewählten Begriffe zur Zweckbestimmung vielfach nicht eindeutig sind oder aber auch unterschiedlich ausgelegt werden, scheint der hier entschiedene Fall klar: Das Sondereigentum ist in der Teilungserklärung eindeutig als Café bezeichnet. Diese, die Nutzung einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, geht nun sicherlich nicht so weit, den Eigentümer am Begriff des "Cafés" festzunageln. Soll ihm aber auch eine vergleichbare Nutzung gestattet werden, müssen sich jedoch zumindest die Emissionen ebenfalls in einem vergleichbaren Rahmen halten. Denn wie in der vorangegangenen Entscheidung bereits erwähnt, soll natürlich jede Nutzung der betreffenden Räumlichkeiten ausgeschlossen sein, von der stärkere Beeinträchtigungen ausgehen als der in der Teilungserklärung vorgesehenen.

Die gerichtliche Auslegung des Begriffs "Cafés" ergab dementsprechend, daß der Betrieb eines Bistros mit derartigem Spielangebot mit dem eines Cafés nicht zu vergleichen ist. Im Unterschied zu einem Café werden jedenfalls in einem Bistro verstärkt alkoholische Getränke ausgeschenkt. Die dadurch von den Gästen ausgehenden Störungen werden dann noch durch den Spielbetrieb verstärkt, ganz zu schweigen von dem unterschiedlichen Publikum und den abweichenden öffnungszeiten.

Link zur Entscheidung

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 03.06.1997, 3 W 91/97

Fazit:

Daß der geltend gemachte Unterlassungsanspruch im Gegensatz zur vorigen Entscheidung durchdringen mußte, leuchtet ein. Ein solcher kann allerdings dann verwirkt sein, wenn seit der Möglichkeit, das Recht geltend zu machen, bereits längere Zeit verstrichen ist. Dieses sog. "Zeitmoment" richtet sich natürlich nach der jeweiligen Nutzung. Werden Teile des Wohnungseigentums derart zweckentfremdet genutzt, können entsprechende Unterlassungsbegehren noch nach Jahren geltend gemacht werden.

Unabhängig hiervon müssen jedenfalls noch als "Umstandsmoment" besondere Umstände hinzukommen, die die verspätete Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Das ist dann der Fall, wenn sich der Nutzer darauf einstellen konnte, daß Unterlassungsbegehren nicht mehr geltend gemacht werden.