Starrer Fristenplan bei Schönheitsreparaturen – Unwirksamkeit starrer Abgeltungsklauseln

Normenkette

BGB § 535

Kommentar

Leitsatz:

a) Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i. S. d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraums ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.

b) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Der Formularmietvertrag enthielt unter anderem folgende Klauseln:

(1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.

…

(2) Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplans alle bis dahin je nach (dem) Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen.

…

(3) Weist der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der o. g. Fristen … durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem der normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind.

…

Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

Das Mietverhältnis dauerte ca. 4 ½ Jahre. Der Mieter hatte während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen ausgeführt. Der Vermieter hat den Mieter aus der Renovierungsklausel Nr. (1) und (2) sowie der Abgeltungsklausel (3) in Anspruch genommen. Der BGH hatte zu prüfen, ob die Klauseln wirksam sind.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Renovierungsklausel unwirksam, wenn sie einen "starren" Fristenplan enthält. Dies ist der Fall, wenn die Schönheitsreparaturen nach dem Wortlaut der Klausel "mindestens" oder "spätestens" nach Ablauf bestimmter Fristen auszuführen sind (BGH, Urteil v. 23.6.2004, VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586; Urteil v. 22.9.2004, VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775; Urteil v. 13.7.2005, VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416). In der zur Beurteilung stehenden Klausel fehlt ein solcher Zusatz. Nach der Auffassung des BGH ist auch eine solche unwirksam, weil die Fristen nach dem Wortlaut der Klausel verbindlich festgelegt werden. Eine wirksame Fristenregelung liegt nur dann vor, wenn hinreichend deutlich wird, dass der Fristenplan lediglich den Charakter einer Richtlinie hat. Dies muss durch einen Zusatz wie "in der Regel" oder "im Allgemeinen" zum Ausdruck kommen.

In einem zweiten Teil der Entscheidung befasst sich der BGH mit der Frage, ob die Unwirksamkeit des Fristenplans Nr. (1) die Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel Nr. (3) zur Folge hat. Dies wird vom BGH bejaht. Die Abgeltungsklausel verweist hinsichtlich der Berechnung des Anteilsbetrags auf den unwirksamen Fristenplan (die "o. g. Fristen"). Damit stellen die Klauseln Nr. (1) bis (3) eine einheitliche, zusammengehörige Gesamtregelung der Renovierungsverpflichtung des Mieters dar. Diese Gesamtregelung ist insgesamt unwirksam.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 05.04.2006, VIII ZR 178/05