Stecken gebliebener Bau: Anspruch auf Ersterstellung? / 4 Die Entscheidung

Mit einem Teilerfolg! K habe zwar keinen Anspruch, dass der Beschluss für ungültig erklärt werde. Denn er widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung, weil dem Verwalter die Entscheidung über die Auswahl des Vertragspartners überlassen werde. Die Vergabe von Aufträgen an Bauunternehmen und Architekten, um Abbruch- und Abdichtungsarbeiten durchführen sowie Ausführungspläne erstellen zu lassen, sei indessen keine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung und führe zu erheblichen finanziellen Verpflichtungen.

K habe hingegen einen Anspruch auf Beschlussersetzung aus § 18 Abs. 2 WEG. Ein Wohnungseigentümer habe nämlich grundsätzlich einen Anspruch auf Ersterrichtung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dieser folge aus der Unauflöslichkeit der Gemeinschaft nach § 11 Abs. 1 WEG. § 22 WEG (Wiederaufbau) sei nicht analog anzuwenden. Es handele sich bei dieser Regelung um eine nicht analogiefähige "Ausnahmevorschrift". Es entspreche außerdem einer ordnungsmäßigen Verwaltung (§§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), zumindest das gemeinschaftliche Eigentum zu errichten. Eine Ausnahme bestehe allerdings dann, wenn die Erstellung unzumutbar im Sinne von § 242 BGB sei.

Da eine Beschlussersetzung das Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer beschneide, dürfe sie stets nur so weit gehen, wie dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig sei. Danach sei wie folgt zu tenorieren: "Es gilt als beschlossen, dass ein Sachverständigengutachten zur Feststellung der voraussichtlichen Kosten für den Abriss des Bestandsgebäudes und die Errichtung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeholt wird. Hierfür wird die Verwalterin beauftragt, unverzüglich Angebote für die Erstellung des Sachverständigengutachtens einzuholen und diese der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Wahl zu stellen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird verpflichtet, über die Vergabe des Auftrags an eine Sachverständige oder einen Sachverständigen sowie dessen Finanzierung nach Miteigentumsanteilen einen Beschluss herbeizuführen".