Steuerliche Anerkennung von Mietverhältnissen zwischen A ... / 3 Steuervorteil durch Vermietung an Angehörige

Worin besteht der Steuervorteil bei Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses an Angehörige und wann lohnt sich eine solche Vermietung?

Vermietung als Nachteil

Die Vermietung an Angehörige lohnt sich aus steuerlicher Sicht nur, wenn die Werbungskosten höher sind als die erzielten Einnahmen, denn die sich dann ergebenden negativen Einkünfte mindern das zu versteuernde Einkommen und damit die Steuerschuld. Je höher die negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind, umso vorteilhafter ist die Vermietung gegenüber einer unentgeltlichen Überlassung.

Sind die Mieteinnahmen höher als die mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Werbungskosten, hat der Vermieter positive Einkünfte, für die er Einkommensteuer bezahlen muss. In einem solchen Fall besteht kaum eine Gefahr, dass das Mietverhältnis vom Finanzamt nicht anerkannt wird.

Aus steuerlicher Sicht ist bei positiven Einkünften eine unentgeltliche Überlassung vorzuziehen, denn für eine unentgeltlich überlassene Wohnung muss weder vom Nutzenden noch vom Überlassenden ein Nutzungswert versteuert werden.

Praxis-Beispiel

Verbilligt vermieten oder unentgeltlich überlassen?

A erwirbt im Jahr 2020 eine Eigentumswohnung, in die seine Mutter einzieht. Das zu versteuernde Einkommen des A liegt bei 61.355 EUR. Was ist günstiger: vermieten oder unentgeltlich überlassen?

Bei Vermietung ergeben sich unter Ausnutzung aller Vergünstigungsmöglichkeiten (verbilligte Vermietung mit etwas mehr als 66 % der ortsüblichen Miete, Gebäudeabschreibung, voller Werbungskostenabzug der Schuldzinsen und anderen Aufwendungen) negative Einkünfte von rd. 5.000 EUR. Die Einkommensteuerersparnis beträgt bei einem Steuersatz von 20 % rund 1.000 EUR im Jahr.

Für A ist die Vermietung gegenüber einer unentgeltlichen Überlassung vorteilhafter.

Mindestmietzeit

Die Vermietung oder die unentgeltliche Überlassung muss nicht für eine bestimmte Mindestzeit beibehalten werden. Ist der Mietvertrag allerdings befristet (z. B. auf 3 Jahre), besteht die Gefahr, dass geltend gemachte Verluste aus der Vermietung wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht nicht anerkannt werden.

Praxis-Tipp

Keine Befristung

Schließen Sie keinen befristeten Mietvertrag mit einem Angehörigen ab.

Praxis-Beispiel

Einkünfteerzielungsabsicht wird geprüft

B ist Eigentümer eines Zweifamilienhauses. Im Februar 2020 ist der bisherige Mieter der Erdgeschosswohnung ausgezogen. Die Wohnung wird daraufhin mit einem Aufwand von 35.000 EUR saniert und modernisiert und ab Juli 2012 an die Tochter T und deren Lebensgefährten L zu 80 % der ortsüblichen Miete überlassen. Der Mietvertrag ist auf unbestimmte Zeit mit vierteljährlicher Kündigung abgeschlossen. Im April 2021 trennen sich T und L. Das Mietverhältnis wird zum 30.6.2021 beendet, da T zu ihrem neuen Freund zieht. Daraufhin entschließt sich B die Wohnung ab August 2021 für eigene Wohnzwecke zu nutzen.

Für B wird es in Anbetracht des hohen Verlusts aufgrund der Reparaturaufwendungen im Jahr 2020 nicht einfach sein, das Finanzamt davon zu überzeugen, dass die Vermietung an die Tochter anerkannt wird.

Praxis-Tipp

Argumentationshilfe

Sollte das Finanzamt das Mietverhältnis nicht anerkennen wollen, könnte B im Einspruchsverfahren damit argumentieren, dass bei Beginn der Vermietung eine Trennung von T und L nicht voraussehbar war. Somit kann ein nur für kurze Zeit geplantes Mietverhältnis mit T/L nicht unterstellt werden.

Entscheidend ist, dass die Einkunftserzielungsabsicht von Anfang an vorhanden war und sich erst durch die Trennung von T und L geändert hat.

Hinweis

Vorsicht bei Übertragung

Spekulationsfrist beachten!

Nicht selten wird nach etlichen Jahren, wenn sich die negativen Einkünfte verringern oder entfallen, das Haus oder die Wohnung übertragen. Eine voll- oder teilentgeltliche Übertragung der Immobilie zwischen Angehörigen ist grundsätzlich möglich. Jedoch sollte eine solche Übertragung nicht vor Ablauf von 10 Jahren seit der Anschaffung erfolgen, weil sonst in den meisten Fällen das Finanzamt einen Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft i. S. d. § 23 EStG errechnet. Zu beachten ist, dass auch die Übernahme von Schulden eine zumindest teilentgeltliche Übertragung darstellt.