Steuerstundungsmodelle bei Baudenkmälern

Überblick

Verluste aus Steuerstundungsmodellen im Sinne des § 15b EStG dürfen nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. In der Immobilienbranche sind offenbar Zweifel aufgekommen, ob und ggf. in welchen Fällen Baudenkmäler Gegenstand einer schädlichen modellhaften Gestaltung werden. Das BMF hat jetzt das Anwendungsschreiben zu § 15b EStG entsprechend ergänzt.

Sachverhalt

Erwerb vom Bauträger

Dass § 15b EStG auch im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Anwendung findet, ist nicht umstritten (vgl. § 21 Abs. 1 Satz 2 EStG). Der Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger zum Zwecke der Vermietung stellt aber grundsätzlich keine modellhafte Gestaltung dar, es sei denn, der "Anleger" nimmt modelhafte Zusatz- oder Nebenleistungen in Anspruch (vgl. Tz. 9 des BMF-Schreibens v. 17.7.2007).

Wird statt einer Eigentumswohnung ein anderes Objekt (z. B. ein Baudenkmal) von einer Einzelperson erworben, ist diese Regelung nach Ansicht der Finanzverwaltung analog anzuwenden. In der Praxis muss deshalb geprüft werden muss, ob modellhafte Zusatz- oder Nebenleistungen (z. B. Vermietungsgarantien) in Anspruch genommen werden.

Kommentar

Praxis-Hinweis

Auf anders gelagerte Sachverhalte, wie die Sanierung von Baudenkmälern durch einen Immobilienfonds, ist Tz. 9 des BMF-Schreibens v. 17.7.2007 nicht übertragbar. In Fondsfällen kommt es nämlich für die Anwendung des § 15b EStG gar nicht auf die Vereinbarung von schädlichen Nebenleistungen an.

Bedeutung des Prospekts für die Beurteilung als Steuerstundungs-modell

Die Vermarktung von Eigentumswohnungen in größerem Umfang (z. B. bei Altbausanierungen) durch einen Bauträger erfordert zwingend einen Bauträgerprospekt. Dieser wird im Wesentlichen die Objekte und Baubeschreibungen sowie die Grundrisse der einzelnen Eigentumswohnungen enthalten. Allein die Vermarktung mittels Prospekt führt nicht zwingend zur Annahme eines Steuerstundungsmodells. Vielmehr muss der Inhalt des Prospekts darauf geprüft werden, ob schädliche Nebenleistungen vereinbart werden.

Praxis-Hinweis

Diese Entscheidung muss im jeweiligen Einzelfall von der örtlich zuständigen Finanzbehörde getroffen werden.

Denkmalsanierungen durch Immobilienfonds

Sind die Voraussetzungen des § 15b EStG erfüllt, unterliegen auch Verluste aus Objekten, die nicht in Wohn- oder Teileigentum aufgeteilt werden können und deren Sanierung im Rahmen eines geschlossenen Immobilienfonds (in der Rechtsform der Personengesellschaft) den Verlustverrechnungsbeschränkungen. Dies gilt z. B. für Bahnhöfe, Theater und Schwimmbäder. Auch sog. Baudenkmäler können betroffen sein. Ob tatsächlich eine modellhafte Gestaltung vorliegt, ist auf Ebene der Beziehung zwischen Initiator und Anleger zu prüfen. Die Rechtsbeziehungen des Fonds zu eventuell zwischengeschalteten Bauträgern sind für die Beantwortung dieser Frage nicht entscheidend. Durch die Zwischenschaltung eines Bauträgers kann die modellhafte Gestaltung deshalb keinesfalls umgangen werden.

Praxis-Hinweis

Ob und in welchem Umfang die Kosten des Fonds, z. B. für die Konzeption, die Vermittlung des Eigenkapitals und die Steuerberatung abzugsfähig sind, richtet sich nach dem sog. Bauherrenerlass v. 20.10.2003.

Praxis-Tipp

Die Finanzverwaltung ist offenbar ersichtlich bemüht, Projektkonzeptionen im Zusammenhang mit Baudenkmälern keinen Persilschein auszustellen. Dem Grunde nach können solche Konzeptionen genauso von § 15b EStG betroffen sein, wie alle anderen (modellhaften) Gestaltungen. Weil die für die Praxis bedeutsame Entscheidung, ob tatsächlich § 15b EStG anzuwenden ist, auf die örtlichen Finanzbehörden übertragen wurde, ist das ergänzende BMF-Schreiben wenig erhellend. Dass durch die Zwischenschaltung eines Bauträgers eine modellhafte Gestaltung nicht umgangen werden kann, war ohnehin abzusehen.

Link zur Verwaltungsanweisung

BMF, Schreiben vom 29.1.2008, IV B 2 – S 2241 – b/07/0001.