Stillschweigender Eintritt der Ehefrau in einen zwischen dem Ehemann und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag

Leitsatz

Sind im Kopf des Mietvertrags beide Eheleute als Mieter aufgeführt und wird der Vertrag nur vom Ehemann unterschrieben, so kann die Ehefrau während der Mietzeit durch Vertrag mit dem Vermieter unter Zustimmung des Ehemannes dem Mietvertrag beitreten. Ein solcher Vertrag kann auch durch konkludentes Handeln zustande kommen. Hiervon ist insbesondere dann auszugehen, wenn sich die Ehefrau während der Mietzeit wie eine Mieterin verhält.

Normenkette

BGB § 535

Kommentar

In dem zur Entscheidung stehenden Fall wurde die Wohnung unter Verwendung eines Formularmietvertrags vermietet. Im Kopf des Vertrags waren als Mieter der Ehemann und die Ehefrau eingetragen. Der Mietvertrag wurde aber nur von dem Ehemann unterzeichnet. Die Ehefrau befand sich zu diesem Zeitpunkt im Ausland. Dies war dem Vermieter bekannt.

Die Eheleute haben die Wohnung gemeinsam bezogen und in der Folgezeit als Familienwohnung genutzt. Im Mai 1995 haben sich die Eheleute getrennt. Der Ehemann hat die Wohnung verlassen; die Ehefrau ist in der Wohnung verblieben. Sie hat in der Folgezeit ein an sie gerichtetes Mieterhöhungsverlangen akzeptiert und die erhöhte Miete gezahlt. Im Sommer 1998 hat sie das Mietverhältnis im eigenen Namen gekündigt. Der Vermieter hat die Ehefrau auf Durchführung der vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen. Diese hat eingewandt, sie sei nicht Partei des Mietvertrags geworden.

Diese Ansicht teilt der BGH nicht: Sind im Kopf des Mietvertrags beide Eheleute als Mieter aufgeführt und wird der Vertrag nur vom Ehemann unterschrieben, so wird auch die Ehefrau Vertragspartei, (1) wenn der Ehemann den Mietvertrag zugleich als bevollmächtigter Vertreter der Ehefrau unterzeichnet (§ 164 BGB), oder (2) der Ehemann als vollmachtloser Vertreter gehandelt hat und die Ehefrau dieses Handeln in der Folgezeit genehmigt (§§ 177 Abs. 1, 182, 184 Abs. 1 BGB), oder (3) die Ehefrau während der Mietzeit durch Vertrag mit dem Vermieter unter Zustimmung des Ehemannes dem Mietvertrag beitritt (§§ 145 ff., 241 BGB).

Der BGH lässt offen, ob die unter Ziff. (1) und (2) beschriebenen Möglichkeiten des Vertragsschlusses vorliegen. Jedenfalls sei von der unter Ziff. (3) genannten Variante auszugehen. Der Vertragsbeitritt setzt voraus, dass sich die Ehefrau und der Vermieter über die Erweiterung des Mietvertrags einig sind und der Ehemann als bisheriger alleiniger Mieter damit einverstanden ist. Ein solcher Vertrag kann ausdrücklich, aber auch stillschweigend vereinbart werden. Von der letztgenannten Möglichkeit ist auszugehen, wenn sich der ursprünglich nicht am Vertragsschluss beteiligte Ehegatte in der Folgezeit wie ein Mieter verhält und die Vertragsparteien (Vermieter und Mieter) dies akzeptieren. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Beitretende eigene Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis begründen will und ob er ein entsprechendes Erklärungsbewusstsein oder einen Rechtsbindungswillen hat. Maßgeblich ist allein, dass der Vermieter die Äußerungen des Beitretenden als Willenserklärung versteht und dass der Beitretende dies erkennen kann.

Vorliegend ist die Ehefrau wie eine Mieterin aufgetreten. Sie hat an sie gerichtete Mieterhöhungserklärungen akzeptiert und die erhöhte Miete gezahlt. Schriftverkehr betreffend das Mietverhältnis hat sie im eigenen Namen geführt. Schließlich hat sie das Mietverhältnis im eigenen Namen gekündigt und die Rückzahlung der Kaution im eigenen Namen verlangt.

Der Vermieter hat die Ehefrau als Mieterin behandelt; der Ehemann hat den Eintritt der Ehefrau in das Mietverhältnis gebilligt, indem er aus der Wohnung ausgezogen und der Ehefrau die Erfüllung der vertraglichen Pflichten überlassen hat.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 13.07.2005, VIII ZR 255/04, ZMR 2005, 781