Stillschweigender Maklervertrag - Eindeutiges Provisionsverlangen auch im Internet-Inserat ausreichend

Leitsatz

Ein ausdrückliches Provisionsverlangen kann auch in einem Internet-Inserat enthalten sein, sofern der Hinweis so gestaltet und geeignet ist, dem durchschnittlichen Interessenten die entstehende Provisionspflicht unzweideutig vor Augen zu führen. Wie das unmissverständliche Provisionsbegehren erklärt wird, ist dabei grundsätzlich gleichgültig; der entsprechende Hinweis in einer Zeitungs- oder Internet-Anzeige genügt jedenfalls gegenüber den Kunden, die sich auf diese Anzeige melden …

Fakten:

Der Makler veröffentlichte im Internet-Portal "ImmobilienScout24" eine Anzeige für den Kauf eines Baugrundstücks mit Angabe auch der Grundstücksgröße und des Kaufpreises sowie mit dem Hinweis "Provision 7,14 %". Der spätere Erwerber nahm hierauf telefonischen Kontakt zum Makler auf und äußerte sein Interesse am Erwerb dieses Grundstücks. Der Makler benannte dabei die Adresse des Objekts sowie die Kontaktdaten des Verkäufers. Bei der Besichtigung des Grundstücks am nächsten Tag unterschrieb der spätere Erwerber ein ihm vorgelegtes Formular mit der Überschrift "Objektnachweis und Maklervertrag mit Kaufinteressenten". Darin war die Verpflichtung des Käufers enthalten, bei Vertragsabschluss für den Nachweis oder die Vermittlung eine Maklerprovision von 7,14 % vom Kaufpreis zu zahlen. Der notarielle Kaufvertrag wurde geschlossen, der Makler begehrte seine Provision. Daraufhin hat der Erwerber den Maklervertrag wegen Irrtums und arglistiger Täuschung angefochten und behauptet, seine Unterschrift unter das Formular sei er schlichen worden. Der Makler hätte erklärt, die Unterschrift diene lediglich dem Nachweis der Vermittlung und nicht dem Abschluss eines Maklervertrags. Der BGH konnte den Rechtsstreit nicht entscheiden, da die Frage des Abschlusses des Maklervertrags noch von der Vorinstanz zu klären ist. Er hat aber klargestellt, dass die im Internet veröffentlichte Anzeige des Maklers ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, das Grundlage eines zwischen den Parteien zustande gekommenen Maklervertrags sein konnte. Eine Provisionsabrede kann nämlich stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Die Rechtsprechung stellt hieran indes strenge Anforderungen. Derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Provision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt. Der Interessent darf, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb eine Leistung für diesen erbringen will. Selbst die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht bei dieser Sachlage für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus. Anderes gilt nur dann, wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat.

Ein Kaufinteressent aber, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will. Um die daran anknüpfenden Rechtsfolgen zu vermeiden, muss er ausdrücklich vor Inanspruchnahme der Maklerdienste deutlich machen, solche Willenserklärungen nicht abgeben zu wollen. Weist der Makler in einem Zeitungs- oder im Internet-Inserat jedenfalls eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, sodass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 03.05.2012, III ZR 62/11BGH, Urteil vom 3.5.2012 – III ZR 62/11

Fazit:

Der BGH bestätigt mit dieser Entscheidung seine eigene Rechtsprechung und auch die herrschende Meinung. Immer dann, wenn der Makler in seinem Inserat - egal, ob Internet, Zeitung oder eigener Aushang - eine eindeutiges und deutliches Provisionsverlangen äußert, kommt mit der Inanspruchnahme weiterer Maklerdienste durch den späteren Erwerber ein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande. Ausnahmen gelten nur, wenn der spätere Erwerber seinerseits klar und deutlich macht, eine Provision nicht zahlen zu wollen. Erbringt der Makler daraufhin dennoch Maklerleistungen, hat er jedenfalls keinen Provisionsanspruch.