Stimmrechte in der Eigentümerversammlung (WEMoG) / 7 Verstöße und ihre Folgen

Wird das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers missachtet, falsch gewertet oder entzogen, führt dies zur Anfechtbarkeit der verkündeten Beschlüsse wegen eines formellen Mangels der Beschlussfassung. Im Einzelfall kann auch Nichtigkeit des Beschlusses infolge eines formellen Mangels eintreten. Wird das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers bewusst missachtet, beschränkt oder entzogen, hat dies die Nichtigkeit des Beschlusses zur Folge.

Nichteinladung

Praxis-Beispiel

Bewusste Nichtladung eines Wohnungseigentümers

Einer der Wohnungseigentümer wird seitens der übrigen Wohnungseigentümer und auch des Verwalters als Querulant empfunden, weil er in der Vergangenheit Anfechtungsklagen geführt hatte, die überwiegend erfolgreich waren. Zur kommenden Eigentümerversammlung wird dieser Wohnungseigentümer erst gar nicht geladen, da man wiederum ein Anfechtungsverfahren fürchtet. Sämtliche in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten und verkündeten Beschlüsse wären infolge der bewussten Nichtladung dieses Wohnungseigentümers nichtig.^[1]

Anfechtbar sind Beschlüsse, in deren Vorfeld ein Wohnungseigentümer versehentlich nicht zur Eigentümerversammlung geladen wurde und sein Stimmrecht daher nicht ausüben konnte. Ein derartiger formeller Mangel führt unabhängig von der Frage seiner Kausalität für das Beschlussergebnis zur Beschlussungültigkeit, da auch die versehentliche Nichtladung bzw. Nichtzulassung eines Wohnungseigentümers einen schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich seiner elementaren Mitgliedschaftsrechte darstellt.^[2]

Versammlungsausschluss

Beschlussnichtigkeit kann im Einzelfall auch dann anzunehmen sein, wenn ein Wohnungseigentümer auf Grundlage eines offensichtlich rechtswidrigen Geschäftsordnungsbeschlusses willkürlich von der Versammlung ausgeschlossen wird.^[3]

Nichtberechtigte

Wird die Stimme einer Person berücksichtigt, die gar nicht Stimmrechtsinhaberin ist, führt dies grundsätzlich zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse.^[4] Allerdings muss sich die Berücksichtigung der Stimme auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben. Ist dies nicht der Fall, wäre eine Anfechtungsklage erfolglos.

Praxis-Beispiel

Nachlässige Anwesenheitskontrolle

Nach einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung kann sich ein Wohnungseigentümer nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen. Ohne von seinen Eltern entsprechend bevollmächtigt zu sein, nimmt der Sohn an der Versammlung und dem jeweiligen Abstimmungsvorgang teil. Der Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme wird mit 21 Ja- zu 20-Nein-Stimmen mit der Stimme des Sohnes genehmigt. Wäre die Stimme des Sohnes nicht berücksichtigt worden, wäre der Beschluss nicht zustande gekommen, weshalb eine Anfechtungsklage Erfolg hätte.

Stimmverbote

Berücksichtigt der Versammlungsleiter Stimmen von Wohnungseigentümern, die vom Stimmrecht nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen waren, liegt ebenfalls ein formeller Mangel vor, der dann erfolgreich anfechtbar ist, wenn sich die Berücksichtigung der Stimmen auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat.^[5]

[1] LG Dortmund, Beschluss v. 26.10.2015, 1 S 218/15, BeckRS 2016, 20852.

[2] Arg. BGH, Urteil v. 10.12.2010, V ZR 60/10, ZMR 2011, 397.

[3] BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 235/11, ZMR 2012, 971.

[4] BGH, Urteil v. 27.3.2009, V ZR 196/08, ZMR 2009, 698.

[5] BGH, Urteil v. 13.1.2017, V ZR 138/16, ZMR 2017, 415.