Stimmrechts-Majorisierung durch einen Eigentümer bei der Verwalterwahl (hier: rechtsmissbräuchlich)

Normenkette

§ 25 Abs. 2 WEG, § 26 WEG, § 242 BGB

Kommentar

1. Eine Stimmrechtsvereinbarung, die einem Eigentümer mit nur 28,42 % Wertanteilen seines Eigentums stets 26 Stimmen (von insgesamt 51 Stimmen) zuweist, ist für sich allein gesehen noch nicht sittenwidrig und deshalb nichtig. H. R. M. ist es in solchen Fällen einer beherrschenden Miteigentümerstellung, stets im Einzelfall sorgfältig zu prüfen, ob hier der Eigentümer von seiner Stimmenmehrheit in missbräuchlicher Weise Gebrauch gemacht hat.

Ebenfalls kann nicht über grundsätzlich zulässige Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben ( § 242 BGB) die entsprechende Vereinbarung in der Teilungserklärung für ungültig erklärt werden, da auch insoweit zum Stimmrecht Vertragsfreiheit gilt. Allein die Ungleichheit des Stimmengewichts zur Kostenbeteiligung ist noch kein Grund dafür, die Stimmrechtsregelung schon als solche für sittenwidrig und damit nichtig zu halten.

2. Der hier betroffene Mehrheitseigentümer als teilender Bauträgerverkäufer hätte von Anfang an auch die Miteigentumsquoten für seine Einheiten auf 51 % festlegen können, da Eigentümer insoweit in der Bemessung der Miteigentumsanteile grundsätzlich frei sind; Bruchteile müssen hier weder dem Verhältnis der Werte noch dem der Grundflächen oder Rauminhalte der einzelnen Sondereigentumsrechte entsprechen. Auch dann wäre bei zulässigerweise vereinbarungsmöglichem Wertprinzip Majorisierungsgefahr gegeben. Im Übrigen könnten anteilige Lasten und Kosten auch abweichend von Miteigentumsanteilen nach anderen Maßstäben kraft Vereinbarung verteilt werden (etwa nach Grundfläche oder Rauminhalt).

3. Ein majorisiert zustande gekommener Beschluss ist allerdings dann für ungültig zu erklären, wenn der Eigentümer seine absolute Stimmenmehrheit rechtsmissbräuchlich dazu ausgenutzt hat (wie hier), gegen die weit überwiegende Mehrheit der anderen Eigentümer der Gesamtheit einen Verwalter aufzuzwingen, mit dem er in enger Interessenverknüpfung steht und auf den er beherrschenden Einfluss ausübt. Insoweit liegt eine rechtsmissbräuchliche Ausnutzung der Stimmenmehrheit vor, da es im vorliegenden Fall massive und nicht von der Hand zu weisende Kritik der Eigentümer aufgrund des bisher gezeigten Verhaltens dieses Verwalters gab (somit dessen Wiederbestellung nicht den Interessen der Gesamtheit der Eigentümer entsprach). Hier hätte der Mehrheitseigentümer wenigstens durch Wahl eines neutralen Verwalters auf die Belange der anderen Eigentümer Rücksicht nehmen müssen. Eine einseitige Durchsetzung eigener Interessen gegen berechtigte Zweifel einer Stimmenminderheit stellt sich als rechtsmissbräuchlich dar und führt zur Unwirksamkeit des auf diese Weise zustande gekommenen Eigentümerbeschlusses (vgl. ebenfalls KG Berlin, ZMR 86, 174; OLG Hamm, OLG Z 78, 184 und OLG Düsseldorf, OLG Z 84, 289).

Link zur Entscheidung

( OLG Zweibrücken, Beschluss vom 10.07.1989, 3 W 72/89)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung

Anmerkung:

In ähnlichem Sinne entschied auch das KG Berlin im Beschluss v. 20. 3. 1989, NJW-RR 89, 842: "Wenn nach der Teilungserklärung ein Objektstimmrecht vereinbart ist, können die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung bei der Wahl eines neuen Verwalters durch den Mehrheitseigentümer dann verletzt sein, wenn die Minderheit vor der Wahl konkrete Tatsachen gegen die Geeignetheit des vorgeschlagenen Verwalters vorträgt, der Mehrheitseigentümer diese Tatsachen aber missachtet und damit die Wahl eines Verwalters seines Vertrauens durchsetzt".