Stimmrechtsfragen nach Unterteilung des Wohnungseigentums (im Falle des gesetzlich geltenden Kopfprinzips); Stimmenmehrung

Leitsatz

Stimmrechtsfragen nach Unterteilung des Wohnungseigentums (im Falle des gesetzlich geltenden Kopfprinzips); Stimmenmehrung

Normenkette

§ 25 Abs. 2 WEG

Kommentar

1. Steht ein Wohnungseigentum in Bruchteils-Miteigentum und teilen die Mitberechtigten dieses Eigentum in der Weise auf, dass einer von ihnen zugleich Alleineigentümer einer weiteren Wohnung wird, kommt bei geltendem gesetzlichen Kopfstimmrecht zu dem der Rechtsgemeinschaft zuvor (einheitlich) stehenden Stimmrecht ein durch die Alleinberechtigung begründetes weiteres Kopf-Stimmrecht hinzu.
2. Sind mehrere Mitberechtigte in einer Rechtsgemeinschaft als Eigentümer eines Sondereigentums zusammengeschlossen, steht ihnen lediglich e i n Stimmrecht zu, welches gem. § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur einheitlich ausgeübt werden kann. Gleiche Grundsätze gelten, wenn dieselben Mitberechtigten an mehreren Rechtsgemeinschaften mit unterschiedlichen rechtlichen Strukturen beteiligt sind. Entscheidend ist, dass bezüglich der Mitberechtigten Personenidentität im Rechtssinne besteht (so auch Bärmann/Pick/Merle, § 25 Rn. 49). Sind die Beteiligten jedoch nur teilweise verschieden oder noch zusätzlich alleinberechtigte Eigentümer derselben Gemeinschaft, kann die Stimmengewichtung nicht aus § 25 Abs. 2 Satz 2 hergeleitet werden. Diese Vorschrift trifft nur die interne Regelung innerhalb eines Sondereigentums, wenn das Eigentum der Miteigentümermehrheit in Rechtsgemeinschaft zusteht; darüber hinaus ist diese Gesetzesbestimmung von Bedeutung, wenn derselben Rechtsgemeinschaft mehrere Wohnungen in einer Anlage zustehen.

3. Vorliegend standen die Beteiligten hinsichtlich e i n e r Einheit in Rechtsgemeinschaft, während eine weitere Einheit allein einem Mitberechtigten/Beteiligten zugeordnet war. Hier entstanden dann zwei Kopf-Stimmrechte (so auch KG, OLGZ 1988, 435 und OLG Frankfurt a.M. v. 1.8.1996, 20 W 555/95, ZMR 1997, 156).

   Diese Stimmenmehrung ist auch erst nachträglich durch berechtigte Unterteilung einer Einheit entstanden, die nach h.M. nicht der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer bedarf (BGH v. 24.11.1978, V ZB 2/78, NJW 1979, 870).

   Die Herbeiführung einer solchen Stimmenmehrung ist grundsätzlich auch nicht als treuwidrig oder gar schikanös zu bewerten, selbst wenn dadurch die Erlangung eines Stimmenübergewichts motivbestimmend gewesen sein sollte. Auch andere Stimmrechtsprinzipien (Wert- oder Objektprinzip) können einer möglichen Majorisierung nicht stets vorbeugen.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2004, I-3 Wx 364/03, NZM 6/2004, 234

Anmerkung

Dieser Entscheidung ist vorbehaltlos zuzustimmen. Beim vereinbarten oder - mangels Vereinbarung - gesetzlich geltenden Kopf-Stimmrechtsprinzip muss auf die im Grundbuch bezüglich eines Sondereigentums eingetragenen "Köpfe" abgestellt werden. Auch eine im Grundbuch als Sondereigentümerin eingetragene Rechtsgemeinschaft (z.B. Bruchteilsgemeinschaft zwischen Ehegatten zu 1/2 oder 3 Kindern zu jeweils 1/3 oder gar von z.B. 100 Stellplatz-Bruchteilseigentümern in einer Tiefgaragen-Teileigentumseinheit) ist in der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich als e i n Wohnungseigentümer anzusehen und besitzt beim Kopf- oder gesondert vereinbarten Objektprinzip auch nur eine Stimme in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG). Entscheidungsfindungen im Innenverhältnis richten sich demgegenüber nach den gemeinschafts- oder gesellschaftsrechtlichen Regelungen. .

Unterteilt nun eine solche Sondereigentümerin (als eingetragene Rechtsgemeinschaft mit mehreren Berechtigten) dieses Sondereigentum und entstehen rechtlich neue "Eigentums-Köpfe", die nicht mehr identisch sind mit der persönlichen Zusammensetzung in der zuvor bestehenden Sondereigentumseinheit, ist nunmehr auch von verschiedenen "Kopf-Eigentümern" (laut Grundbucheintrag) auszugehen und folglich auch von einer neuen, hinzugekommenen Kopf-Stimme. Dies war und ist bisher nicht unbestritten, da auch die Meinung vertreten wurde/wird, dass insoweit gequotelte Stimmrechte entstehen; zum Teil wurde auch analoge Anwendung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG vertreten (nach wie vor Einigung der verschiedenen Eigentümer nach Unterteilung auf ein einheitliches Votum). Die Unterteilung wurde sogar vereinzelt als nachteilig für die restlichen Eigentümer angesehen, wenn sich dadurch - vielleicht sogar manipuliert - Stimmrechtsmehrungen ergeben sollten (wie beim Kopf- oder vereinbarten Objektprinzip). Bei Verschiebung der Mehrheitsverhältnisse kann hier also in Zukunft allein das Beschlussanfechtungsverfahren seitens überstimmter Eigentümer Klarheit verschaffen

Dass allerdings jede Unterteilung von Sondereigentum von den restlichen Eigentümern widerspruchslos respektiert werden muss, kann ich (wohl entgegen BGH, NJW 1979, 870) so nicht befürworten; in vielen Fällen müssen hier im Zuge einer Unterteilung insbesondere von Wohnungseigentum neue Eingangstüren geschaffen und Installationsveränderungen (Bad/Küche) vorgenommen werden, die u.U. als nachteilige bauliche Veränderun...