Zusammenfassung
Die räumliche Nähe in Mehrparteienhäusern führt unweigerlich dazu, dass jeder Bewohner mehr oder weniger intensiv an dem Leben der Nachbarn teilnimmt. Auch bei modernster Dämmung und Isolation ist nicht zu vermeiden, dass Geräusche aus den angrenzenden Räumen wahrgenommen werden. Ein gewisses Maß an Beeinträchtigung ist als Partei eines Mehrfamilienhauses einfach hinzunehmen. Was aber, wenn die Beeinträchtigungen über das übliche Maß hinausgehen oder aber die beteiligten Personen alleine wegen des unterschiedlichen Lebensstils aneinandergeraten. So hat sicher die junge Familie einen anderen Rhythmus als die Studenten-WG, sodass hier Konflikte teilweise vorprogrammiert sind und nicht selten auf dem Rücken des Verwalters ausgetragen werden. Grundsätzlich sind 4 verschiedene Konstellationen denkbar.
1 Störender Eigentümer – beeinträchtigter Eigentümer und umgekehrt
In diesem Fall ist der Konflikt auf Ebene der Wohnungseigentümer zu klären. Gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG sind die Wohnungseigentümer untereinander verpflichtet, ihr Sondereigentum nicht über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigten. Dieser Unterlassungsanspruch ergänzt § 1004 BGB.
Wird durch das Verhalten eines Wohnungseigentümers auch gegen Vorschriften der Hausordnung verstoßen, stehen dem einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Störer seit Inkrafttreten des WEMoG keine Individualansprüche mehr zu, da seither die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt.
Eine Ausnahme gilt jedoch dann, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer bzw. sein Sondereigentum durch das Verhalten eines anderen Wohnungseigentümers unmittelbar beeinträchtigt wird. Dann steht dem in seinem Sondereigentum "gestörten" Wohnungseigentümer ein Unterlassungsanspruch zu, der im gerichtlichen Verfahren des § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG geltend gemacht werden kann.
Verwalter sollte sich neutral verhalten
Für den Fall, dass einzelne Wohnungseigentümer gegeneinander vorgehen möchten, sollte der Verwalter vermeiden, sich auf eine Seite zu stellen. Auch wenn die Wohnungseigentümer im Zweifel den Weg über die Verwaltung suchen werden, darf der Verwalter hier nicht Partei ergreifen. Er sollte stets darauf hinweisen, dass er die Interessen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und somit aller Wohnungseigentümer vertritt und sich in einen Interessenkonflikt begibt, wenn er sich für und gegen einzelne Wohnungseigentümer einsetzt. Die Tätigkeit des Verwalters für den Fall, dass einzelne Wohnungseigentümer gegeneinander vorgehen, sollte sich auf allgemeine Tätigkeiten beschränken, wie beispielsweise beiden Wohnungseigentümern die Hausordnung zuzusenden, mit dem Hinweis, die entsprechenden Ruhezeiten einzuhalten oder Ähnliches.
2 Störender Mieter – beeinträchtigter Wohnungseigentümer
Liegt bei dem Verstoß des Mieters auch ein Verstoß gegen Regelungen der Hausordnung oder Nutzungs- und Gebrauchsvorgaben vor, hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen den Mieter auf Unterlassung nach § 1004 Abs. 1 BGB. Ist der beeinträchtigte Wohnungseigentümer durch den Mietgebrauch konkret in seinem Sondereigentum gestört, hat er daneben einen entsprechenden Individualanspruch auf Unterlassung, den er unabhängig von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen kann. Hiervon unabhängig können Unterlassungsansprüche auch gegen den vermietenden Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.
Keine unmittelbare Rechtsbeziehung zum Mieter
Der lärmende Mieter, mit dem keine unmittelbare Rechtsbeziehung besteht, kann nach allgemeinen Grundsätzen gemäß § 1004 BGB auf Unterlassen oder Beseitigung in Anspruch genommen werden, da eine Beeinträchtigung des Eigentums vorliegt.
Vorgehen gegen vermietenden Eigentümer
Gleichzeitig muss der Wohnungseigentümer gegen den vermietenden Eigentümer vorgehen. Da von diesem selbst die Beeinträchtigung nicht ausgeht, kann von ihm auch nicht verlangt werden, dass er die Beeinträchtigung in Zukunft unterlässt. Vielmehr ist er zur Tätigkeit verpflichtet, da er zum einen für seinen Mieter haftet, zum anderen er der Einzige ist, der den Mietvertrag theoretisch beenden und somit dauerhaft die Störung beseitigen kann. Insofern muss der vermietende Wohnungseigentümer aufgefordert werden dafür Sorge zu tragen, dass ein weiteres Fehlverhalten seines Mieters und eine damit einhergehende Störung des anderen Wohnungseigentümers sowie des Hausfriedens unterbleibt.
Abmahnung oder Kündigung durch Vermieter
Wie das geschehen muss, kann letztlich nur der Vermieter entscheiden, er muss aber geeignete Mittel ergreifen. Dies können im rechtlichen Sinne nur der Ausspruch einer Abmahnung oder der fristgerechten oder fristlosen Kündigung sein.
Ermessen des Vermieters
Hierbei entscheidet die Schwere des Fehlverhaltens über das geeignete Mittel. Bei dieser Auswahl ist dem Vermieter sicherlich ein Ermessen einzuräumen, in keinem Fall kann er verpflichtet werden, eine unwirksame oder sinnlose Erklärung...