Tätige Mithilfe

Leitsatz

• Naturaldienste der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht erzwingbar

  Zaunziehung und Errichtung eines Gartenhäuschens

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 21 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 242 BGB, § 12 FGG

Kommentar

1. Zur nach wie vor häufig umstrittenen Frage der "tätigen Mithilfe "der Eigentümer an der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (vgl. zuletzt für mich überzeugend AG München, Entscheidung vom 28.12.1992, UR II 600/92mit umfangreichen Hinweisen auf anderweit vertretene Ansichten) hat nunmehr das KG Berlin - aus meiner Sicht überwiegend klarstellend und rechtlich überzeugend - u. a. entschieden:

a) Durch Mehrheitsbeschluss können einzelne Wohnungseigentümer nicht zur Gartenpflege oder zur Kostenübernahme hierfür verpflichtet werden.

b) Verweigern einzelne Wohnungseigentümer die vorgesehenen Naturaldienste (wie Gartenpflege), ist eine Fremdvergabe aller Gartenpflegemaßnahmen mit der allgemeinen Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 2 WEGangezeigt.

c) Solange sich die Kostenanteile dadurch nicht verschieben, kann bestimmt werden, dass Miteigentümer von ihren Kostenanteilen freigestellt werden, wenn sie die entsprechenden Dienstleistungen freiwillig selbst durchführen.

2. Es ging im vorliegenden Fall um die Gültigkeit eines angefochtenen Gartenpflegebeschlusses hinsichtlich eines ca. 30-35 qm großen gemeinschaftlichen Gartens im 2-wöchigen Turnusdienst. Solche Beschlüsse auf tätige Mithilfe bzw. Kostenübernahme verstoßen nach Meinung des Senats gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, weil eine Eigentümergemeinschaft nicht berechtigt ist, einzelne Eigentümer unmittelbar oder mittelbar zu verpflichten, einen Teil der gemeinschaftlichen Gartenfläche durch Dienstleistungen zu pflegen oder hierfür die Kosten zu übernehmen. Verweigern einzelne Eigentümer solchermaßen vorgesehene Naturaldienste, kann nur eine Auftragsvergabe aller Gartenpflegearbeiten an eine Drittfirma mit entsprechender Kostentragung aller Eigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG in Betracht kommen. Allenfalls könnte bestimmt werden, dass Miteigentümer von diesen Kostenanteilen befreit werden, wenn sie freiwillig die entsprechenden Gartenpflegemaßnahmen selbst durchführen wollten (ein solcher Eigentümerbeschluss sei aber vorliegend nicht gefaßt worden).

Über die Frage einer evtl. turnusmäßigen Treppenreinigung durch die Eigentümer selbst (insbesondere in kleineren Wohnanlagen oder bei regionaler Üblichkeit in vergleichbaren Miethäusern) müsse damit jedoch nicht entschieden werden. Jedenfalls könnten durch Mehrheitsbeschluss Eigentümer nicht zur tätigen Mithilfe bei der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet werden (so schon KG Berlin, 1. Zivilsenat, OLG Z 1978, 146); eine Ausnahme bestehe nur dann, wenn Vereinbarungen der Wohnungseigentümer dies vorsähen oder wenn aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls eine solche Befugnis angenommen werden könne.

Mit der Festlegung von Dienstleistungen überschreite die Eigentümerversammlung jedoch grundsätzlich ihre Kompetenz, so dass ein Mehrheitsbeschluss deshalb inhaltlich unzulässig sei, weil durch ihn über die persönliche Arbeitskraft der einzelnen Eigentümer verfügt werde und sie zu einer Dienstleistung gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet würden. Das Gesetz gehe hier allein von anteiligen Geldleistungen und Beiträgen aller Eigentümer aus. Bei Eigenleistungen würden sich Schwierigkeiten schon daraus ergeben, dass nicht alle Miteigentümer in der Anlage selbst wohnten oder aber ihre Mieter zu derartigen Leistungen heranziehen könnten.

Etwas anderes könne - wie schon angedeutet - nur gelten, wenn Eigentümer ausdrücklich dahingehende Vereinbarungen getroffen hätten oder wenn sich im Einzelfall die Verpflichtung einzelner Eigentümer, sich zu persönlichen Dienstleistungen heranziehen zu lassen, im Wege der Auslegung der Teilungserklärung oder der sonst bestehenden Vereinbarungen unter Berücksichtigung der besonderen Verhältnisse der Gemeinschaft und der örtlichen Gegebenheiten feststellen lassen könnte.

Auch eine Befreiungsregelung von einer Kostentragungspflicht durch zu erbringende Naturalleistungen würde zumindest mittelbar eine Dienstleistung festlegen; außerdem wären die Kosten derartiger Kleinaufträge unverhältnismäßig hoch und würden Miteigentümer über das in § 16 Abs. 2 WEG bestimmte Maß hinaus belasten. Es könne keine gesonderte Verwaltung eines einzelnen Eigentümers in einem Teilbereich des Gemeinschaftseigentums geben, da solche individuellen Verpflichtungen nicht mehr der vom Gesetz vorgeschriebenen gemeinschaftlichen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 1 WEG dienten.

Keine rechtlichen Bedenken bestünden jedoch dagegen, wenn Miteigentümer etwa mehrheitlich den Beschluss fassten, dass ein einzelner Eigentümer von der auf ihn nach § 16 Abs. 2 WEG entfallenden Umlage der Gartenpflegekosten befreit sei, wenn er sich selbst in bestimmtem Umfang an den Pflegearbeiten beteilige und damit bestimmte Aufwendungen der Gemeinschaft erspare (wobei die praktische Durchführbarkeit einer...