Tankreinigungskosten auf den Mieter umlegen

Leitsatz

1. Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten.

2. Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Normenkette

BGB § 556 Abs. 1; BetrKV § 2 Nr. 4

Kommentar

Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses hatte im Februar 2005 die Reinigung des Öltanks in Auftrag gegeben und die hierfür entstandenen Kosten von ca. 600 EUR in die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 eingestellt. Der BGH hatte zu entscheiden, ob die Reinigungskosten zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören.

1 Tankreinigungskosten sind Betriebskosten

Der Begriff der Betriebskosten richtet sich nach § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den §§ 1, 2 Nr. 4a BetrKV. Nach der ausdrücklichen Regelung in § 2 Nr. 4a BetrKV zählen zu den Betriebskosten u. a. "die Kosten ... der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums". In § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ist bestimmt, dass die Instandhaltungskosten nicht zu den Betriebskosten zählen. In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und Literatur werden die Reinigungskosten teils den Betriebskosten (so AG Karlsruhe, Urteil v. 31.8.2005, 9 C 558/05, DWW 2006 S. 119; AG Regensburg, Urteil v. 11.8.1993, 9 C 2418/93, WuM 1995 S. 319; Blank/Börstinghaus, Miete, § 556 BGB Rn. 27; Wall in: Betriebskosten-Kommentar, Rn. 2969; Lammel in: Schmidt-Futterer, § 7 HeizKV, Rn. 30; Weitemeyer in: Staudinger, § 556 BGB, Rn. 25; Ehlert in: Bamberger/Roth, § 556 BGB Rn. 22; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, § 556 BGB Rn. 132; Pfeifer, Betriebskosten bei Wohn- und Geschäftsraummiete, S. 61; Sternel, Mietrecht aktuell (2009), Vermieter, Rn. 12 und 542; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 5101), teils den Instandhaltungskosten (LG Landau, Urteil v. 24.6.2005, 3 S 129/04, WuM 2005 S. 720 m. Anm. Wall, WuM 2006 S. 21; AG Ahrensburg, Urteil v. 13.7.2000, 46 C 303/99, WuM 2002 S. 117; AG Rendsburg, Urteil v. 22.10.2001, 11 C 117/01, WuM 2002 S. 232; AG Hamburg, Urteil v. 16.12.1997, 49 C 617/97, WuM 2000 S. 332; AG Wennigsen, Urteil v. 17.5.1990, 14 C 35/90, WuM 1991 S. 358; AG Pinneberg, Urteil v. 20.1.1982, 44 C 413/81, WuM 1985 S. 370; AG Gießen, Urteil v. 26.6.2001, 45 M C 207/01, WuM 2003 S. 358; AG Speyer, Urteil v. 3.9.2007, 33 C 126/07, WuM 2007 S. 575; Wichardt, ZMR 1980 S. 1) zugeordnet.

Der BGH rechnet die Reinigungskosten zu den Betriebskosten. Zur Instandhaltung und Instandsetzung zählen die Kosten der Gebrauchserhaltung, der Reparatur und der Wiederbeschaffung. Die Reinigungskosten dienen demgegenüber nicht der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln, sondern der Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit, weil hierdurch die Verschlammung des Tanks und der Zuleitungsrohre verhindert wird. Für die Tankreinigung gilt dasselbe wie für die Reinigung anderer Teile der Heizungsanlage, z.B. des Brenners, des Heizkessels, der Umlaufpumpe oder des Schornsteinzugs. Die hierfür entstehenden Kosten sind Wartungskosten und damit Betriebskosten.

2 Mehrjähriger Turnus reicht aus

Zu den Betriebskosten zählen nur solche Kosten, die dem Eigentümer "laufend" entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Üblicherweise ist eine Tankreinigung in Intervallen von 5 bis 7 Jahren erforderlich. Hierzu hat der BGH bereits mit Urteil vom 14.2.2007 (VIII ZR 123/06, NJW 2007 S. 1356 betr. Kosten des "Elektrochecks") entschieden, dass ein mehrjähriger Turnus für dieses Tatbestandsmerkmal ausreicht. Es ist also nicht erforderlich, dass die Kosten jährlich anfallen. An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest.

3 Umlage in einem Abrechnungszeitraum

Dies führt zu der weiteren Frage, ob die Kosten in vollem Umfang in dem Abrechnungszeitraum angesetzt werden dürfen, in dem sie anfallen. Dies wird für den Regelfall bejaht. Der BGH hat offengelassen, ob der Vermieter berechtigt ist, die Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen. Ebenso hat er offengelassen, ob in Ausnahmefällen eine solche Aufteilung geboten ist, z. B., wenn die Kosten besonders hoch sind und der Mieter durch die einmalige Umlage besonders belastet wird.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08BGH, Urteil v. 11.11.2009, VIII ZR 221/08, NJW 2010 S. 226 m. Anm. Dittert, jurisPR-MietR 5/2010 Anm. 4