Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 1 Vorbemerkung

Die Fragen und Probleme, die sich aus der Erhaltung^[1] des gemeinschaftlichen Eigentums, dessen modernisierender Instandsetzung/Erhaltung, Modernisierung und gegebenenfalls anderer baulicher Veränderung ergeben, treffen einen "Lebensnerv" der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).

Modernisierende Instandsetzung

Der Gesetzgeber wollte die frühere modernisierende Instandsetzung im Sinne des § 22 Abs. 3 WEG a. F. mit dem WEMoG ab 1.12.2020 bei der neu kodifizierten baulichen Veränderung^[2] und nicht bei der Erhaltung^[3] erfassen. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG würde aber nur solche modernisierenden Instandsetzungen erfassen, die sich in 10 (bis max. 15) Jahren – ex ante betrachtet – auch amortisieren. Vorzugswürdig ist es, die frühere modernisierende Instandsetzung als einen Unterfall des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (modernisierende Erhaltung) zu betrachten, da die gegenteilige Ansicht des Gesetzgebers im WEG selbst keine Stütze findet, und zwar nicht einmal andeutungsweise.^[4]

[1] Vgl. § 13 Abs. 2 WEG; früher inhaltsgleich bezeichnet als "Instandhaltung und Instandsetzung".

[2] §§ 20, 21 WEG.

[3] §§ 13 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.

[4] Zu Einzelheiten und neueren Tendenzen in der Literatur vgl. Riecke, ZMR 2023 S. 178.

1.1 Besondere Bedeutung der bautechnischen Verwaltung

Selbst anfänglich weitgehend mängelfreie Anlagen werden früher oder später alters-, verschleiß- oder witterungsbedingt "sanierungsbedürftig". Den Begriff "Sanierung" kennt das WEG nicht^[1]; er sollte allenfalls in der Einladung als TOP genannt, aber zumindest nicht ohne Erläuterung im Beschlusstext selbst verwendet werden. Nur fachmännisch geplante und rechtzeitig durchgeführte derartige – meist bauliche – Maßnahmen vermeiden Folge- und Drittschäden sowie spätere Kostenexplosionen.

Permanente Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) ist für den dauerhaften Erhalt des wirtschaftlichen Werts des Gemeinschafts- und auch des Sondereigentums, in welches nicht unerheblich investiert wurde, grundlegende Bedingung. Der bloße Substanzerhalt einer Wohnungseigentumsanlage reicht jedoch (wie bei allen Immobilien) nicht aus, um das Objekt dauerhaft gebrauchstauglich und vermietbar zu halten sowie den Verkehrswert zu sichern. Geänderte soziale und wirtschaftliche Bedingungen, neue Wohnbedürfnisse sowie der technische Fortschritt lassen bauliche Anlagen ebenso "altern". Wird nicht über den reinen Substanzerhalt hinaus investiert, gerät die Immobilie schleichend in eine immer größer werdende "Abseitsposition" am Markt, die, wenn sie nicht rechtzeitig erkannt wird, zu einem späteren Zeitpunkt erhebliche Investitionen erfordert, soll der Substanzwert gerettet werden.

Die Fixierung der früheren Regelungen des WEG auf die reine Substanzerhaltung und die Ausbildung nur hierauf abgestellter Kompetenzregelungen ist im Lauf der Jahre vielen Gemeinschaften der Wohnungseigentümer zum Verhängnis geworden. Trotz der Eröffnung weiter Beschlusskompetenzen im Rahmen der zum 1.7.2007 in Kraft getretenen WEG-Novelle und des ab 1.12.2020 geltenden WEMoG und der liberaleren Rechtsprechung fehlt es bei vielen Gemeinschaften der Wohnungseigentümer noch immer an vitalen Maßnahmen der Erhaltung/Instandsetzung sowie einer rechtzeitigen Besinnung auf die Notwendigkeit einer (insbesondere energetischen) Modernisierung des Gemeinschaftseigentums. Daran wirken als gleichberechtigte Faktoren die sprichwörtliche Konsensunfähigkeit der Wohnungseigentümer, die oftmals mangelnde Finanzkraft vieler Wohnungseigentümer sowie das leider vermehrt zu beobachtende Fehlen einer professionellen Verwaltung mit.

[1] Vgl. AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 11.1.2017, 539 C 41/15, ZMR 2017 S. 194.

1.2 Prüfstein für die Qualität der Verwaltung

An die bautechnische Betreuung des Wohnungseigentums werden so vielfältige Anforderungen gestellt, dass diese letztlich nur von einem professionellen, gut geschulten und stets fortgebildeten Verwalter bewältigt werden können.

Neben der Beherrschung der wohnungseigentumsrechtlichen Kompetenz- und Entscheidungsregelungen treten von der Rechtsprechung entwickelte weitere, über das gesetzliche Leitbild der Verwaltertätigkeit weit hinausgehende Kontroll-, Prüfungs-, Planungs-, Informations- und Koordinierungspflichten hinzu, die sogar das Sondereigentum einbeziehen können.^[1]

Hinweis

Umfassende Kenntnisse sind erforderlich

Neben hinreichenden Kenntnissen des privaten und öffentlichen Baurechts, des Werkvertrags- und insbesondere Baumängelrechts sollte der Verwalter ebenso über ausreichende bautechnische und kaufmännische Kenntnisse verfügen, die ihn mindestens in die Lage versetzen, bauliche Maßnahmen als notwendig zu erkennen, deren Ausführung zu planen, eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu erwirken, Angebote einzuholen, Aufträge zu vergeben, zu überwachen, zu dokumentieren, abzunehmen und etwaige Mängelrechte zu verfolgen.

[1] Vgl. OLG München, Beschluss v. 15.5.2006, 34 Wx 156/05, ZMR 2006 S. 716 = ZWE 2007 S. 100.