Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 2 Die wohnungseigentumsrechtlichen Strukturen

Die gesetzlichen Kompetenz- und Handlungsstrukturen hinsichtlich baulicher Maßnahmen beruhen seit 1.12.2020 nicht mehr auf den Vorstellungen des Gesetzgebers des Jahres 1951, dass die Wohnungseigentümer ohne grundsätzliche Verpflichtung, einen Verwalter zu bestellen, gemeinschaftlich die Verwaltung des Wohnungseigentumsobjekts ausüben.

Nunmehr regelt § 18 Abs. 1 WEG, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der GdWE obliegt. Die Verwaltungsentscheidungen selbst treffen grundsätzlich die Wohnungseigentümer gemäß § 19 Abs. 1 WEG durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss. Der Verwalter ist im Innenverhältnis berechtigt und verpflichtet, derartige Maßnahmen ohne gesonderten Beschluss zu beauftragen bzw. umzusetzen, wenn diese Maßnahmen nur untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Eigentümer führen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) oder als Notmaßnahmen einzustufen sind (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Die Wohnungseigentümer können den Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG auch ermächtigt haben, weitere Maßnahmen ohne Beschluss zu ergreifen.^[1]

Hiernach obliegt die Entscheidungsgewalt, insbesondere was die Durchführung baulicher Maßnahmen betrifft, grundsätzlich der GdWE. Hierüber wird im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 19 Abs. 1 WEG (sowie unter Beachtung der für die jeweiligen unterschiedlichen Maßnahmen geltenden weiteren Vorschriften – §§ 19 Abs. 2 Nr. 2 und 20, 21 WEG) durch Mehrheitsbeschluss entschieden.

Hinweis

Stellung des Verwalters

Die Kompetenzen des Verwalters als Organ der Gemeinschaft – wenn er nicht nach § 27 WEG aus eigenem Recht bzw. eigener Pflicht handelt – beschränken sich dabei auf die Organisation der Beschlussfassung sowie die Durchführung gefasster Beschlüsse. Mangels abweichender Vereinbarungen (§ 10 WEG) oder Beschlüsse (vgl. § 27 Abs. 2 WEG) kommt dem Verwalter somit grundsätzlich keine Befugnis zur eigenverantwortlichen Veranlassung von ihm als notwendig erkannter oder gar technisch bzw. rechtlich zwingend gebotener Maßnahmen zu. Der Verwalter darf nicht von sich aus im "vorauseilenden Gehorsam" öffentlich-rechtliche Pflichten wie z. B. die Nachrüstung von Rauchwarnmeldern nach der jeweiligen Landesbauordnung oder die Durchführung des hydraulischen Abgleichs nach § 60c GEG^[2] durch Beauftragung von Fachunternehmen im Namen der Gemeinschaft erfüllen. Dies gilt selbst dann, wenn er dadurch Bußgelder nach § 108 Abs. 1 Nr. 7 GEG zulasten der Gemeinschaft vermeiden will. Es handelt sich auch insoweit nicht um eine Notmaßnahme nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, denn die Verpflichtung als solche bestand schon früher gemäß § 3 EnSimiMaV.

Die vielfältigen Anforderungen, die an die bautechnische Betreuung selbst kleinerer Wohnungseigentumsanlagen gestellt werden, können von Wohnungseigentümern als Nichtfachleuten realistischerweise weder überblickt noch erfüllt werden. Das WEMoG hat die Stellung des Verwalters gestärkt. Er vertritt im Außenverhältnis die für die Verwaltung zuständige Gemeinschaft/den Verband (§ 9b Abs. 1 WEG). Er kann bis auf Darlehens- und Grundstücksgeschäfte Aufträge wirksam erteilen, selbst wenn er im Innenverhältnis hierzu gar nicht berechtigt wäre.

Wohnungseigentumsverwalter müssen damit leben, dass sie gerade bei Erhaltungsmaßnahmen^[3] ständig im Spannungsfeld zweier kaum miteinander zu vereinbarender Extreme agieren müssen, wenn es um bauliche Maßnahmen geht. Dies ist zum einen die Erwartungshaltung der Wohnungseigentümer, dass sich der Verwalter als Dienstleister umfassend sowie unverzüglich um sämtliche Belange der GdWE zu kümmern habe. Zum anderen setzt sich der Verwalter, der es daraufhin mit den ihm durch das WEG gezogenen Grenzen seiner Entscheidungs- und Handlungskompetenz im Innenverhältnis nicht genau genug nimmt, umgehend dem Vorwurf aus, sich selbstherrlich über die autonome Entscheidungsfindung der mündigen Wohnungseigentümer hinweggesetzt zu haben.

[1] Vgl. Kieß, Ausfüllen der Verwalterkompetenzen durch Vereinbarung oder Beschluss, ZMR 2024, 357 ff.

[2] Vgl. Blankenstein/Probst/Wilde, GEG 2024, S. 112.

[3] Zschieschack in Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 27 Rn. 84 ff.

2.1 Die gesetzliche Aufgabenverteilung

Geht es um die Abwicklung baulicher Maßnahmen im Wohnungseigentum, so ist zunächst zwischen der Kompetenzverteilung und der Frage der Kostentragung zu unterscheiden, denn derjenige, der die Regelungsgewalt innehält, muss nicht mit dem identisch sein, der auch die Kosten der veranlassten Maßnahme im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zu tragen hat. Zudem zerfällt die Regelungskompetenz in 2 getrennte Bereiche, nämlich zum einen in die Entscheidungskompetenz, d. h., die Befugnis im Innenverhältnis der GdWE zu regeln, ob, wann, wie, durch wen und zu welchen Kosten eine bauliche Maßnahme durchgeführt wird, und zum anderen in die Durchführungskompetenz, d. h. die Befugnis, die beschlossenen Maßnahmen im Außenverhältnis umzusetzen.^[1] Nachfolgend werden daher zunächst die gesetzlichen Kompetenz- und Kostentragungsregelungen dargestellt, an denen sich der Verwalter primär zu orientier...