Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 2.1 Die gesetzliche Aufgabenverteilung

Geht es um die Abwicklung baulicher Maßnahmen im Wohnungseigentum, so ist zunächst zwischen der Kompetenzverteilung und der Frage der Kostentragung zu unterscheiden, denn derjenige, der die Regelungsgewalt innehält, muss nicht mit dem identisch sein, der auch die Kosten der veranlassten Maßnahme im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zu tragen hat. Zudem zerfällt die Regelungskompetenz in 2 getrennte Bereiche, nämlich zum einen in die Entscheidungskompetenz, d. h., die Befugnis im Innenverhältnis der GdWE zu regeln, ob, wann, wie, durch wen und zu welchen Kosten eine bauliche Maßnahme durchgeführt wird, und zum anderen in die Durchführungskompetenz, d. h., die Befugnis, die beschlossenen Maßnahmen im Außenverhältnis umzusetzen.^[1]

Nachfolgend werden daher zunächst die gesetzlichen Kompetenz- und Kostentragungsregelungen dargestellt, an denen sich der Verwalter primär zu orientieren hat.

Zu den vielfältig denkbaren und in der Praxis vorkommenden Änderungen (bzw. Änderungsversuchen) des gesetzlichen Kompetenz- und Kostentragungsmodells durch Vereinbarung oder Beschluss siehe nachfolgende Abschnitte.

[1] Vgl. Sommer/Heinemann in Jennißen, WEG, 7. Aufl. 2022, § 19 Rn. 116.

2.1.1 Entscheidungskompetenz

Sondereigentum

Für den ordnungsgemäßen baulichen Zustand des Sondereigentums ist auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung vor dem Hintergrund der §§ 13, 14 Abs. 1 WEG der einzelne Sondereigentümer selbst verantwortlich^[1], weshalb es in Bezug auf das Sondereigentum an einer Entscheidungs- und Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt; sie wird von § 19 Abs. 1 Altern. 1 WEG nicht erfasst.^[2] Der Sondereigentümer benötigt für bauliche Veränderungen an seinem Sondereigentum (anders als bei baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums) nur dann eine Gestattung durch Beschluss der Eigentümerversammlung, wenn hierdurch nicht unerhebliche Nachteile für andere Wohnungseigentümer bewirkt werden, die bei einem geordneten Zusammenleben vermeidbar sind.^[3]

Die durch nur auf das Sondereigentum bezogenen Arbeiten hervorgerufenen temporären Störungen anderer Eigentümer, z. B. durch Baulärm oder den Transport von Baumaterialien, sind als unvermeidbar zu dulden (vgl. § 14 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 1 Nr. 2 WEG).

Dauerhafte Störungen durch sich ungebührlich lang hinziehende oder außerhalb der üblichen Bauzeiten durchgeführte Arbeiten am Sondereigentum müssen jedoch nicht hingenommen werden; hier ist ein Gestattungsbeschluss gem. §§ 13 Abs. 2, 20 Abs. 1 WEG erforderlich.

Gemeinschaftliches Eigentum

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und damit dessen Erhaltung (Instandhaltung bzw. Instandsetzung) obliegt gem. § 18 Abs. 1 WEG i. V. m. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Ziff. 2 WEG der GdWE; hierüber wird grundsätzlich durch Beschluss in der Eigentümerversammlung entschieden.^[4] Auch die weiteren über die ordnungsmäßige und ggf. auch modernisierende Erhaltung hinausgehenden Maßnahmen der baulichen Veränderung in Ansehung des Gemeinschaftseigentums (§ 20 Abs. 1 WEG) sind der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung zugeordnet. Die primäre Kompetenz für die Entscheidung über bauliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum liegt somit bei der Eigentümerversammlung und insbesondere nicht beim Verwalter.^[5]

Durchbrechungen dieses Grundsatzes sieht das WEG nur für Fälle der Notgeschäftsführung durch den einzelnen Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 3 WEG) oder den Verwalter (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) vor. Entscheidungen des Verwalters über die Veranlassung laufender Maßnahmen der erforderlichen Erhaltung können von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG oder einer Ermächtigung nach § 27 Abs. 2 WEG gedeckt sein.

Welche Anforderungen an eine der ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechende Beschlussfassung unter Beachtung der besonderen Voraussetzungen der jeweiligen Formen baulicher Maßnahmen zu stellen sind, wird nachfolgend im Einzelnen in Kap. 4 dargestellt.

[1] Vgl. Suilmann in Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 14 Rn. 9.

[2] Sommer/Heinemann in Jennißen, WEG, 7. Aufl. 2022, § 19 Rn. 13; BayObLG, Beschluss v. 29.3.2000, 2Z BR 6/00, NZM 2000 S. 555; überholt ist OLG Düsseldorf, Beschluss v. 4.1.2002, 3 Wx 293/01, ZMR 2002 S. 445: Ein Mehrheitsbeschluss über die Vornahme und Organisation der modernisierenden Instandsetzung durch Erneuerung der durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesenen Wohnungseingangstüren fällt nicht in die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft und ist daher nichtig.

Nach BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 212/12, ZMR 2014, S. 223 stehen Wohnungseingangstüren zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer.

[3] Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 11 Rn. 1230, 1231.

[4] §§ 19 Abs. 1, 23 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEG.

[5] OLG Frankfurt, Beschluss v. 28.5.2009, 20 W 115/06, ZMR 2009 S. 861 zur Beseitigung von Baumängeln;

OLG Hamm, Beschluss v. 17.12.1996, 15 W 212/96, NJW-RR 1997 S. 908, das – inzwischen überholt – noch von direkten Schadensersatzansprüchen des Wohnungseigentümers gegen den Verwalter bei dessen Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit Baumäng...