Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 2.1.3 Grundsätze der Kostentragung

Wichtig

Unterscheidung, ob Erhaltung oder bauliche Veränderung

• Kosten von Erhaltungsmaßnahmen

  Die Tragung der durch Maßnahmen der (modernisierenden) Erhaltung^[1] gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG verursachten Kosten erfolgt grundsätzlich durch sämtliche Wohnungseigentümer, mangels abweichender Vereinbarung gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis der Größe der einzelnen Miteigentumsanteile.

• Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung

  Die durch eine Maßnahme der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums hervorgerufenen Kosten werden gem. § 21 Abs. 3 WEG indes nur von denjenigen Wohnungseigentümern getragen, die der Maßnahme zugestimmt haben.^[2]

Durchbrechungen dieser Grundsätze sieht das WEG nur für den Fall abweichender Vereinbarungen im Rahmen der Gemeinschaftsordnung i. S. d. § 10 Abs. 3 WEG oder für die Ausübung der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vor.

Änderung der Kostenverteilung

Wenn aufgrund der Regelungen in der Gemeinschaftsordnung ein Sondereigentümer bereits von einer Beteiligung an bestimmten Erhaltungskosten befreit ist, kann er nicht im Wege nachträglicher Beschlussfassung durch die Gemeinschaft hieran beteiligt werden. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG umfasst zwar nicht die Kompetenz, einen neuen generellen Verteilungsschlüssel zu begründen. Es besteht aber andererseits nicht nur die begrenzte Möglichkeit, eine bereits bestehende Kostentragungsregelung zu erweitern bzw. zu begrenzen, sondern es kann eine Kostentragungspflicht darüber hinaus neu begründet werden.^[3] Der Kreis der Kostenschuldner kann für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten verändert werden, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Unter dem TOP "Beschlussfassung über die Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen…" darf auch insoweit ein neuer Verteilerschlüssel beschlossen werden.^[4]

Ist mit der Beschlussfassung über eine Maßnahme zugleich auch die Kostenverteilung beschlossen worden, so steht einer nachträglichen Änderung des Verteilerschlüssels im Regelfall das schutzwürdige Vertrauen des betroffenen Eigentümers in die zuvor getroffene Kostenregelung entgegen.^[5] Die bisher entwickelten Grundsätze für "abändernde Zweitbeschlüsse" sind hier anzuwenden. Hiernach darf durch einen nachfolgenden Zweitbeschluss keine Änderung eines zuvor gefassten Beschlusses herbeigeführt werden, wenn der einzelne Eigentümer auf den Bestand der zuvor getroffenen Regelung vertrauen durfte und sein Verhalten (z. B. Vermögensdispositionen) hierauf eingerichtet hat.

Welche Anforderungen an eine ordnungsmäßige Ausübung der Beschlusskompetenz zur Änderung der Kostenverteilung zu stellen sind, wird nachfolgend im Einzelnen dargestellt.

[1] Früher: Instandhaltung und Instandsetzung.

[2] BGH, Urteil v. 11.11.2011, V ZR 65/11, ZMR 2012, 213 zur Kostenfreistellung nach altem Recht; jetzt § 21 WEG.

[3] BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 81/23, ZMR 2024, 679; a. A. noch LG Braunschweig, Urteil v. 13.10.2023, 6 S 47/23, ZMR 2024, 326; AG Clausthal-Zellerfeld, Urteil v. 21.2.2023, 44 C 5/22, ZMR 2023, 505; AG Hannover, Urteil v. 20.9.2022, 482 C 5657/21, ZMR 2022, 1011.

[4] LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 13.11.2024, 14 S 91/23.

[5] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 15.12.2022, 2-13 S 20/22, ZMR 2023, 216.