Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 2.3.2 Konkreter Verteilerschlüssel

Ausdrückliche Bezeichnung

Die konkreten Kostenverteilerschlüssel müssen im Beschluss selbst genannt werden. Wenn unklar bleibt, welche Schlüssel ab wann geändert werden sollen, ist der Beschluss zu unbestimmt.^[1] Eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen.^[2]

[1] AG Hamburg, Urteil v. 12.12.2022, 11 C 106/22, ZMR 2023, 233. Zum Bestimmtheitsgrundsatz vgl. auch Riecke, ZMR 2018, 173 ff.

[2] BGH, Urteil v. 8.6.2018, V ZR 195/17, ZMR 2018, 1024 sowie dazu Riecke, ZWE 2018, 456; AG Hamburg-St. Georg, Beschluss v. 6.5.2024, 980b C 23/23, ZMR 2024, 891: Der Gebrauch des (weiten), von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eröffneten Gestaltungsermessens setzt voraus, dass sich die Eigentümer gewahr darüber sind, ob und in welcher Form sie von dem bisherigen Verteilungsschlüssel abweichen wollen.

2.3.2.1 Erstmalige Belastung/erstmalige Befreiung

Nach § 16 Abs. 3 WEG a. F. sollte die erstmalige Belastung und erstmalige Befreiung bei der Kostentragung ausscheiden.^[1] Die erstmalige Begründung einer Kostentragungspflicht unter Aufhebung einer vereinbarten Kostenbefreiung stelle keine Veränderung eines Umlageschlüssels dar, sondern eine Erweiterung des Kreises der Kostenschuldner. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hat dies jedoch geändert. Jetzt kann der Kreis der Kostenschuldner verändert werden, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden.^[2]

[1] Vgl. Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 7 Rn. 66 unter Hinweis auf Bärmann/Becker § 16 Rn. 83 und § 28 Rn. 121a.

[2] BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 81/23, ZMR 2024, 679.

2.3.2.2 Keine generelle Änderung aller Kostenverteilerschlüssel

Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Eigentümer eine abweichende Verteilung nur für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten beschließen, nicht eine generelle Veränderung i. S. e. allgemeinen Verteilerschlüssels. Ein solcher genereller Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.^[1]

Die Gegenmeinung verweist u. a. auf die Formulierung "von einer Vereinbarung abweichenden" Verteilung und erlaubt die erstmalige Belastung mit Kosten.^[2] Es handelt sich um eine umfassende gesetzliche Öffnungsklausel.^[3] Ein "sachlicher Grund" für die Änderung der Kostenverteilung ist nicht erforderlich.^[4] Die Abänderung setzt weder schwerwiegende Gründe noch eine Unbilligkeit voraus.^[5] Bei der Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG sind die Grenzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung überschritten, wenn die Minderheit eine erhebliche Mehrbelastung erleidet, die keine innere Rechtfertigung trägt, insbesondere wenn die Änderung der Kostenverteilung nur den Zweck verfolgt, die Mehrheit zum Nachteil der Minderheit von Kosten zu entlasten.^[6]

Auch die früher nichtigen sog. "Fensterbeschlüsse" sind jetzt möglich.^[7] Teilweise auch eine Delegation im Einzelfall.

[1] AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 13.5.2022, 980a C 38/21 WEG, ZMR 2022, 585: keine Beschlusskompetenz für eine generelle bzw. pauschale Veränderung des allgemeinen Verteilungsschlüssels.

[2] Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 9, Rd. 693.

[3] Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 7 Rn. 66; Greiner, WE-Recht, 5. Aufl. § 8 Rn. 50 a.E.

[4] Greiner, WE-Recht, 5. Aufl. § 8 Rn. 50 unter Hinweis auf BGH, Urteil v. 2.10.2020, V ZR 282/19, ZMR 2021, 136 Rn. 13; vgl. auch BGH, Urteil v. 16.9.2022, V ZR 69/21, ZMR 2023, 55.

[5] LG München I, Urteil v. 9.11.2023, 36 S 10548/22 WEG, ZMR 2024, 409.

[6] LG Karlsruhe, Urteil v. 1.9.2023, 11 S 96/22, ZMR 2024, 149.

[7] Vgl. AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 25.6.2021, 980a C 31/20, ZMR 2021, 774. Zu den Voraussetzungen vgl. auch BGH, Urteil v. 2.10.2020, V ZR 282/19, ZMR 2021, 136.

Zur Änderung der Kostenverteilung (für das Verwalterhonorar) bei Bestehen von Untergemeinschaften vgl. AG Rosenheim, Urteil v. 26.9.2019, 13 C 121/19, ZMR 2021, 857 in Abgrenzung zu BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 231/11, ZMR 2012, 979.

2.3.2.3 Einführung neuer/individueller Kostenlast

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG enthält eine Kompetenz, zu Lasten einzelner Wohnungseigentümer neue Kostentragungspflichten zu schaffen.

Aber: Ein Beschluss über die Begründung individueller Leistungspflichten^[1] wie die Erhebung von Vertragsstrafen oder pauschalierten Schadensersatzansprüchen (auch die Erhebung einer "Umzugskostenpauschale", da § 21 Abs. 7 WEG a. F. gestrichen wurde) ist außerhalb der gesetzlichen Möglichkeiten des § 28 Abs. 1, 2 und 3 WEG mangels Beschlusskompetenz nichtig.^[2]

[1] Schmidt/Riecke, ZMR 2005, 252 ff. u. a. zur Anspruchsbegründung durch Mehrheitsbeschluss.

[2] Vgl. auch Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl. 2025, § 16 Rn. 47 f.; Becker in Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 16 Rn. 146; AG Erfurt, Urteil v. 22.6.2022, 5 C 1260/21, ZMR 2022, 826.

2.3.2.4 Verteilung von Erhaltungskosten

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erfasst auch Erhaltungskosten, allein mit Ausnahme der Kosten baulicher Veränderungen nach § 20 WEG. Die Gemeinschaft kann deshalb etwa durch...