Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 2.4 Pflicht zur Kompetenzausübung

§ 19 Abs. 1 und § 18 Abs. 2 WEG geben dem einzelnen Wohnungseigentümer einen gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten individuellen Rechtsanspruch auf Beschlussfassung über Maßnahmen, die der ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entsprechen.

Einen (nicht abschließenden) Katalog solcher Verwaltungsmaßnahmen benennt § 19 Abs. 2 WEG. Über diese und sonstige Maßnahmen zur ordnungsmäßigen Verwaltung beschließen die Wohnungseigentümer grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss anlässlich der abzuhaltenden Eigentümerversammlung. Hieraus folgt, dass vor einer gerichtlichen Inanspruchnahme der Gemeinschaft auf Umsetzung einer von einem einzelnen Wohnungseigentümer gewünschten Verwaltungsmaßnahme grundsätzlich die Befassung der Wohnungseigentümerversammlung mit der Maßnahme zum Zweck der Beschlussfassung voranzugehen hat (es sei denn, bereits zuvor wäre klar, dass eine solche Befassung nicht positiv erfolgen wird – dann wäre ein entsprechendes Vorgehen reine "Förmelei").

Hinweis

Unterlassene Beschlussfassung

Wenn eine ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Beschlussfassung nicht erfolgt, kann das vom Wohnungseigentümer anzurufende Gericht gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG nach billigem Ermessen ersatzweise eine Beschlussersetzung über die Durchführung der Maßnahme treffen, sofern den Wohnungseigentümern selbst Ermessen zustand.

Ein Anspruch auf die Durchführung einer bestimmten Maßnahme besteht indes nur im Fall einer sog. Ermessensreduzierung auf Null, d. h. wenn die begehrte Maßnahme die einzige ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende ist.^[1] Wenn ein offensichtlicher Ausfall des Selbstbestimmungsrechts der (übrigen) Eigentümer zu beklagen und das ihnen zustehende Ermessen im Rahmen des Erforderlichen "auf Null" reduziert ist, kommt eine gerichtliche Beschlussersetzung durch Beauftragung eines Fachunternehmens gemäß dessen konkretem Angebot in Betracht.^[2]

Schadensersatzanspruch gegen die GdWE

Verweigern die übrigen Wohnungseigentümer eine gebotene positive Beschlussfassung, bestehen etwaige Schadensersatzansprüche des betroffenen Wohnungseigentümers nicht mehr direkt ihnen gegenüber.^[3] Der Verband besaß bis 30.11.2020 noch keine Beschlussdurchführungskompetenz.^[4] Ab 1.1.2020 richten sich die individuellen Schadensersatzansprüche nur noch gegen die Gemeinschaft als Funktionsträger der Verwaltung, diese wiederum kann gestützt auf § 280 Abs. 1 BGB ggf. Regress gegenüber den Eigentümern nehmen, die bei einer für sie erkennbar unabweisbar erforderlichen Beschlussfassung nicht mit "Ja" stimmten.^[5] Die Schadensersatzansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen nicht ordnungsmäßiger Kompetenzausübung entfallen indes, sofern der ablehnende Negativbeschluss nicht angefochten wird.^[6]

Insbesondere richten sich etwaige Ansprüche wegen unterlassener Maßnahmen nicht gegen den Wohnungseigentumsverwalter, da dieser lediglich befugt ist, auf der Grundlage eines Eigentümerbeschlusses als Organ der GdWE die gefassten Beschlüsse und andere Verwaltungsmaßnahmen durchzuführen.

Umgekehrt haftet indes die Gemeinschaft als rechtsfähiger Verband (mit Regressmöglichkeit gegen den Verwalter) für die verzögerte oder unterlassene Ausführung einer beschlossenen Maßnahme, da die Gemeinschaft den Verwalter zur Beschlussumsetzung anzuhalten hat.^[7]

[1] LG Berlin, Urteil v. 1.11.2013, 55 S 184/11, ZMR 2014 S. 467.

[2] AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 1.4.2022, 980a C 43/20, ZMR 2022 S. 500 unter Verweis auf BGH, Urteil v. 13.7.2012, V ZR 94/11, ZMR 2012, S. 974.

[3] So aber zum alten Recht: LG München I, Urteil v. 7.11.2013, 36 S 16560/12, ZMR 2014 S. 398: Die fehlende/unterlassene Umsetzung von Beschlüssen zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums führt zur Schadensersatzpflicht der übrigen Wohnungseigentümer, wenn mangels Sanierung das Sondereigentum unbenutzbar wird; LG München I, Urteil v. 14.12.2009, 1 S 9716/09, ZMR 2011 S. 62.

Zur Haftung wegen verzögerter Beschlussfassung und pflichtwidrigen Abstimmungsverhaltens vgl. BGH v. 23.2.2018, V ZR 101/16, ZMR 2018 S. 1015.

[4] Str., offengelassen von BGH, Urteil v. 13.7.2012, V ZR 94/11, ZMR 2012 S. 974; heute liegt sie eindeutig beim Verband/der GdWE vgl. Zschieschack in Jennißen, WEG, 7. Aufl. § 27 Rn. 21.

[5] Vgl. Sommer/Heinemann in Jennißen, WEG, 7. Aufl. § 19 Rn. 19, 21, 25.

[6] BGH, Urteil v. 13.7.2012, V ZR 94/11, ZMR 2012 S. 974.

[7] BGH, Urteil v. 13.7.2012, V ZR 94/11, ZMR 2012 S. 974.