Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 3.7 Vergütungsfragen

Im Zuge größerer Sanierungen am und im Gemeinschaftseigentum entsteht für den Verwalter oftmals erheblicher Arbeitsmehraufwand. Ist hier ein Verwalter fachtechnisch, büroorganisatorisch und rechtlich in der Lage, eigenständig aktiv zu sein, wird er oftmals zu Recht Sondervergütungen beanspruchen wollen.

Ausdrückliche Vereinbarung, wenn "Pflicht"-Aufgabe

Allerdings entspricht die Zubilligung von Sonderhonoraren für Aufgaben, die zum normalen Pflichtenkreis des Verwalters gehören, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung^[1], sofern dies nicht bereits bei Übernahme des Amtes vereinbart wird.^[2] Dem Verwalter kann auch dann eine Sondervergütung zugesprochen werden, wenn nur relativ geringfügige Erhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen sind.^[3] Der Begriff "Netto-Bausumme" als Maßstab für die Höhe der Sondervergütung des Verwalters ist auslegungsfähig. 3 % der Nettoauftragssumme sind nicht 3 % der (später) abzurechnenden Nettobaukosten.^[4]

Vorsicht bei aufwandsunabhängiger Vergütung

Selbst bei nachträglich rechtmäßigen Regelungen über einen nicht zum gesetzlichen Pflichtenkreis gehörenden Sonderaufwand für bauliche Maßnahmen^[5] ist Vorsicht geboten vor formularvertraglichen Regelungen, die dem Verwalter unabhängig von einer besonderen Aufwändigkeit der Tätigkeit (die von dem Auftragsvolumen indiziert wird) eine Zusatzvergütung versprechen, da dies rechtswidrig ist.^[6]

Insbesondere muss transparent im Verwaltervertrag geregelt sein, welche Tätigkeiten unter die Grund- bzw. Basisvergütung fallen und welche gesondert zu vergüten sind.^[7] Wenn das unvollständige Ausfüllen einzelner Regelungen des Formularvertrags zu Unklarheiten führt, dann entspricht die insoweit beschlossene Ermächtigung zur Unterzeichnung des Verwaltervertrags schon nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.^[8] Mit der Vereinbarung von Teilentgelten für einzelne Aufgaben oder Aufgabenbereiche (so genanntes Baukastensystem^[9]) überschreiten die Wohnungseigentümer ihr Gestaltungsermessen nicht schon, wenn einzelne Teilentgelte die insoweit übliche Vergütung überschreiten, sondern erst, wenn auch das zu erwartende Gesamtentgelt deutlich über den üblichen Sätzen liegt und hierfür keine entsprechend gewichtigen Sachgründe vorliegen.^[10]

Eine entsprechende Sonderhonorierung dürfte bei schuldhaftem Fehlverhalten auch den Haftungsmaßstab erhöhen.

Eine nachträgliche Gewährung einer zusätzlichen Verwaltervergütung soll durch Beschluss erfolgen können.^[11]

Eine Sondervergütung für den Verwalter wegen Mehraufwands durch den Zensus von einmalig 350 EUR für 11 WE-Einheiten wurde nicht beanstandet.^[12] Für die Honorierung der Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen ist eine Vereinbarung über eine entsprechende Sondervergütung möglich, aber auch erforderlich.^[13]

Die Formulierung im Verwaltervertrag, dass weitere Kosten – neben der Pauschalvergütung – nur für Sonderleistungen bei Bearbeitung von Angelegenheiten, die jedem Wohnungseigentümer obliegen, entstehen, ist unwirksam. Es muss eindeutig bestimmt sein, welche vertraglich versprochenen Leistungen bereits mit dem pauschalen (Grund-) Vergütungsanteil abgegolten sein sollen.^[14]

Die Eigentümer sind über die Konditionen hinreichend informiert, wenn sie Kenntnis davon haben, dass neben der Grundvergütung Sondervergütungen anfallen können. Diese müssen nicht im Detail mit der Einladung mitgeteilt werden, wenn insoweit die Möglichkeit der Einsichtnahme in den Entwurf des Verwaltervertrags besteht.^[15]

Sonderhonorar für die Verfolgung von Mängelansprüchen

Wird der Verwalter bei der Verfolgung von Mängelansprüchen tätig, so kann er sich nach inzwischen h. M. eine Sondervergütung (als Pauschal- bzw. Stundenhonorar oder angelehnt an die Vergütungsregelungen des RVG) versprechen lassen.^[16] Dabei ist die außergerichtliche Tätigkeit des Verwalters gem. § 5 Abs. 2 Ziff. 2 RDG nunmehr ausdrücklich zulässig und daher als Schadensersatzposition gegenüber dem Gewährleistungspflichtigen geltend zu machen. Die dem Verwalter gewährte Sondervergütung ist (nur) als materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch geltend zu machen, da er als Kosten der Rechtsverfolgung im Kostenfestsetzungsverfahren oft nicht berücksichtigungsfähig ist.^[17]

[1] AG Braunschweig, Urteil v. 18.12.2012, 116 C 1541/12, ZMR 2013, 386.

[2] BGH, Beschluss v. 17.11.2011, V ZB 134/11, ZMR 2012, 461.

[3] LG Köln, Beschluss v. 12.11.2020, 29 S 121/20, ZMR 2021, 1006.

[4] LG Berlin, Urteil v. 10.4.2018, 85 S 34/17, ZMR 2018, 846.

[5] AG Bremen-Blumenthal, Urteil v. 4.10.2013, 44 C 2012/13, ZMR 2014, 318.

[6] Vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 9.11.2001, 3 Wx 13/01, ZMR 2002, 294: Zusatzvergütung 4,5 % für jeden Auftrag über 5.000 DM; 8 % unter 5.000 DM; auch OLG Düsseldorf, Beschluss v. 14.10.1998, 3 Wx 169/98, NZM 1999, 267: Zusatzvergütung von 5 % der Bausumme auch bei Kleinaufträgen unter 5.000 DM.

[7] LG München I, Urteil v. 18.5.2022, 1 S 124/21, ZMR 2022, 655.

[8] AG Köln, Urteil v. 4.7.2022, 215 C 8/22, ZMR 2022, 836.

[9] Vgl. LG Köln, Urteil v. 10.9.2020, 29 S 263/19, Z...