Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 3.7 Vergütungsfragen

Im Zuge größerer Sanierungen am und im Gemeinschaftseigentum entsteht für den Verwalter oftmals erheblicher Arbeitsmehraufwand. Ist hier ein Verwalter fachtechnisch, büroorganisatorisch und rechtlich in der Lage, eigenständig aktiv zu sein, wird er oftmals zu Recht Sondervergütungen beanspruchen wollen.

Ausdrückliche Vereinbarung, wenn "Pflicht"-Aufgabe

Allerdings entspricht die Zubilligung von Sonderhonoraren für Aufgaben, die zum normalen Pflichtenkreis des Verwalters gehören, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung^[1], sofern dies nicht bereits bei Übernahme des Amtes vereinbart wird.^[2]

Vorsicht bei aufwandsunabhängiger Vergütung

Selbst bei nachträglich rechtmäßigen Regelungen über einen nicht zum gesetzlichen Pflichtenkreis gehörenden Sonderaufwand für bauliche Maßnahmen^[3] ist Vorsicht geboten vor formularvertraglichen Regelungen, die dem Verwalter unabhängig von einer besonderen Aufwändigkeit der Tätigkeit (die von dem Auftragsvolumen indiziert wird) eine Zusatzvergütung versprechen, da dies rechtswidrig ist.^[4]

Insbesondere muss transparent im Verwaltervertrag geregelt sein, welche Tätigkeiten unter die Grund- bzw. Basisvergütung fallen und welche gesondert zu vergüten sind. Wenn das unvollständige Ausfüllen einzelner Regelungen des Formularvertrags zu Unklarheiten führt, dann entspricht die insoweit beschlossene Ermächtigung zur Unterzeichnung des Verwaltervertrags schon nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.^[5] Mit der Vereinbarung von Teilentgelten für einzelne Aufgaben oder Aufgabenbereiche (so genanntes Baukastensystem) überschreiten die Wohnungseigentümer ihr Gestaltungsermessen nicht schon, wenn einzelne Teilentgelte die insoweit übliche Vergütung überschreiten, sondern erst, wenn auch das zu erwartende Gesamtentgelt deutlich über den üblichen Sätzen liegt und hierfür keine entsprechend gewichtigen Sachgründe vorliegen.^[6]

Eine entsprechende Sonderhonorierung dürfte bei schuldhaftem Fehlverhalten auch den Haftungsmaßstab erhöhen.

Sonderhonorar für die Verfolgung von Mängelansprüchen

Wird der Verwalter bei der Verfolgung von Mängelansprüchen tätig, so kann er sich nach inzwischen h. M. eine Sondervergütung (als Pauschal- bzw. Stundenhonorar oder angelehnt an die Vergütungsregelungen des RVG) versprechen lassen.^[7] Dabei ist die außergerichtliche Tätigkeit des Verwalters gem. § 5 Abs. 2 Ziff. 2 RDG nunmehr ausdrücklich zulässig und daher als Schadensersatzposition gegenüber dem Gewährleistungspflichtigen geltend zu machen. Die dem Verwalter gewährte Sondervergütung ist (nur) als materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch geltend zu machen, da er als Kosten der Rechtsverfolgung im Kostenfestsetzungsverfahren oft nicht berücksichtigungsfähig ist.^[8]

[1] AG Braunschweig, Urteil v. 18.12.2012, 116 C 1541/12, ZMR 2013 S. 386.

[2] BGH, Beschluss v. 17.11.2011, V ZB 134/11, ZMR 2012 S. 461.

[3] AG Bremen-Blumenthal, Urteil v. 4.10.2013, 44 C 2012/13, ZMR 2014 S. 318.

[4] Vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 9.11.2001, 3 Wx 13/01, ZMR 2002 S. 294: Zusatzvergütung 4,5 % für jeden Auftrag über 5.000 DM; 8 % unter 5.000 DM; auch OLG Düsseldorf, Beschluss v. 14.10.1998, 3 Wx 169/98, NZM 1999 S. 267: Zusatzvergütung von 5 % der Bausumme auch bei Kleinaufträgen unter 5.000 DM.

[5] AG Köln, Urteil v. 4.7.2022, 215 C 8/22, ZMR 2022 S. 836.

[6] BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17, ZMR 2020 S. 206.

[7] BGH, Urteil v. 6.5.1993, V ZB 9/92, NJW 1993 S. 1924.

[8] BGH, Beschluss v. 17.11.2011, V ZB 134/11, ZMR 2012 S. 461.