Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 4.2 Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung

Um Maßnahmen der Erhaltung im Sinne von Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG handelt es sich bei allen Arbeiten, die als technisch notwendige Pflege-, Wartungs- und sonstige Maßnahmen zur Erhaltung eines ordnungsmäßigen Zustands bzw. zur Verhinderung einer Funktionsstörung oder Substanzbeeinträchtigung vorzunehmen sind.

Um eine Maßnahme der Erhaltung im weitergehenden Sinne der Instandsetzung handelt es sich bei allen technisch notwendigen Arbeiten zur Behebung eines bereits eingetretenen Substanzschadens oder einer Funktionsstörung.^[1]

Zu berücksichtigen ist, dass somit vom Begriff der Erhaltung im Sinne der Instandhaltung und Instandsetzung grundsätzlich nur solche Maßnahmen gedeckt sind, die zur Verhinderung des Eintritts eines Schadens oder zur Behebung eines bereits eingetretenen bzw. bevorstehenden Schadens erforderlich sind, also grundsätzlich nur solche Maßnahmen umfasst werden, die eine Erhaltung oder Wiederherstellung des bestehenden "status quo ante" zum Ziel haben.^[2] Dabei kann allerdings eine Erhaltung im Sinne einer Instandsetzung auch den kompletten Austausch eines defekten Bauteils durch ein neues Bauteil umfassen, sofern eine bloße Reparatur technisch oder wirtschaftlich nicht angezeigt ist.

Modernisierende Erhaltung

Weiter ist zu berücksichtigen, dass eine über eine bloße Reparatur hinausgehende Maßnahme, sofern diese aufgrund

• öffentlich-rechtlicher Vorschriften (z. B. Erfordernis der Einhaltung bestimmter Dämmwerte durch die Regelungen der EnEV bzw. des GEG, Rauchwarnmelderpflicht, TrinkwV),
• bautechnischer Erfordernisse (z. B. einschlägige DIN-Normen, Regeln der Technik, Herstellerrichtlinien etc.) oder
• sonstiger Umstände (z. B. keine Ersatzteile mehr lieferbar etc.)

zwingend durchzuführen ist, ebenso als modernisierende Erhaltung anzusehen ist.^[3]

Praxis-Beispiel

Errichtung und Betrieb eines Kaminofens

So sind etwa für die Errichtung und den Betrieb eines Kaminofens u. a. folgende Vorschriften zu beachten: Im Rahmen der Abnahme der Feuerungsanlage zur Erteilung des zum Betrieb notwendigen Feuerstättenbescheids durch den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger wird die bau-, brandschutz- und betriebsrechtliche Zulässigkeit des Kaminofens geprüft (Art. 40 BayBO, FeuV Bayern, § 14a SchfHwG, KÜO). Die EU-Ökodesign-Richtlinie (EU-Verordnung Nr. 2015/1185) regelt seit dem 1.1.2022 u. a. den erforderlichen Nutzungsgrad sowie strenge Emissionsgrenzwerte für Festbrennstoff-Heizgeräte bis 50 kW. Die 1. BImSchV (Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen) regelt zusätzliche Feinstaub- und Kohlenmonoxid-Grenzwerte sowie weitere Voraussetzungen für den Betrieb von Kaminöfen. Der Betreiber einer "handbeschickten Feuerungsanlage für feste Brennstoffe" muss sich innerhalb eines Jahres nach Errichtung oder Betreiberwechsel zur sachgerechten Bedienung, zur Lagerung sowie zum Umgang mit festen Brennstoffen von einem Schornsteinfeger beraten lassen (§ 4 Abs. 8 1. BImSchV).

Beschlussfassung

Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sind gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung zu beschließen und als Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von der GdWE durchzuführen. Auf eine ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Beschlussfassung sowie Durchführung solcher Maßnahmen kann jeder Wohnungseigentümer gem. § 18 Abs. 2 WEG bestehen und gegebenenfalls die Beschlussersetzung bei Gericht gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durchsetzen.^[4] Der Anspruch auf ordnungsmäßige Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des Gemeinschaftseigentums ist dabei unverjährbar.^[5]

Dabei steht allerdings den zur Beschlussfassung berufenen Wohnungseigentümern ein weites Entscheidungsermessen hinsichtlich der auszuwählenden geeigneten Maßnahme im Fall vorhandener Alternativen zu.^[6]

Auch können sich die Wohnungseigentümer entscheiden, anhand einer Prioritätenliste als dringlich angesehene Maßnahmen vor anderen zurückzustellen.^[7]

Gemeinschaftliche Erhaltungsmaßnahme betrifft auch Sondereigentum

Eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft besteht gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG nur für das Gemeinschaftseigentum; für die Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des Sondereigentums besteht keine Beschlusskompetenz.^[8] Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann allerdings dann gelten, wenn im Zuge einer von der GdWE durchzuführenden Maßnahme zwangsläufig in die Erhaltungs- bzw. Instandsetzungskompetenz des einzelnen Eigentümers eingegriffen werden muss.^[9]

Die Durchführung von Maßnahmen zur Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des Gemeinschaftseigentums, die faktisch nur unter Inanspruchnahme des jeweiligen Sondereigentums durchgeführt werden können, hat jeder Wohnungseigentümer gem. § 14 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG zu dulden.^[10] Dem betroffenen Wohnungseigentümer steht allerdings ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch im Zusammenhang mit den Nachteilen zu, die der Sondereigentümer erleidet, wen...