Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 4.4.3 Mehrheitsbeschluss

Der Beschlussantrag muss nur die einfache Mehrheit erreichen. Das Stimmrecht bemisst sich nach einem etwa abweichend in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Stimmrecht (Wertprinzip: Miteigentumsanteile oder MEA), nicht nach § 25 Abs. 2 WEG, also nach dem gesetzlichen Stimmrecht, wonach jeder Wohnungseigentümer, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen und der Miteigentumsanteile, nur eine Stimme besitzt.

Der bloß rechtswidrige Beschluss kann in Bestandskraft erwachsen.^[1]

Die einfache Mehrheitsmacht muss inhaltlich nur die Grenze des § 20 Abs. 4 WEG beachten; Kompensation erfolgt über die Kostenregelung nach § 21 WEG.

Das WEMoG hat den Zitterbeschluss quasi legalisiert. Die Verkündungsfalle für den Verwalter als Versammlungsleiter wurde beseitigt.^[2] Die Zustimmung der durch die Maßnahme Beeinträchtigten ist nicht mehr erforderlich. Erforderlich/notwendig ist immer und genügt auch immer ein Beschluss über die bauliche Veränderung selbst. Dieser bedarf nach § 25 Abs. 1 WEG der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (d. h. mehr Ja- als Nein-Stimmen). Missfällt dem einzelnen Wohnungseigentümer eine von der Mehrheit gefundene "vertretbare" Lösung, kann er oft nicht (erfolgreich) dagegen angehen, sondern hat damit zu leben; dies ist letztlich der "Preis" des Eintritts in eine Gemeinschaft, in der das Gesetz die Möglichkeit für Mehrheitsentscheidungen ausdrücklich anerkennt.^[3]

Im Gegenzug sind gegen den Beschluss stimmende Wohnungseigentümer, sich der Stimme Enthaltende und Abwesende nach dem Gesetz von der Kostenlast befreit. Im Einzelfall ist abweichend das vereinbarte Stimmrechtsprinzip anzuwenden. Ein Wohnungseigentümer, der Eigentümer mehrerer Wohnungseigentumsrechte ist, ist beim Stimmrecht nach Einheiten dann mehrfach stimmberechtigt.^[4]

§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 letzter Halbsatz WEG lautet "es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden". Dies bedeutet, dass diese Einschränkung ohne Anfechtungsklage vom Sondereigentümer immer noch geltend gemacht werden kann, nachdem der Beschluss über die (bloße) bauliche Veränderung selbst bestandskräftig ist.

Dagegen ist der Sondereigentümer mit den Einwendungen aus § 20 Abs. 4 WEG (sog. Veränderungssperre) nach Bestandskraft des Beschlusses ausgeschlossen. Hier ist eine fristgerechte Anfechtungsklage notwendig.

Soweit eine vereinbarte Öffnungsklausel geringere Anforderungen gegenüber den §§ 22 Abs. 1 und 2 WEG a. F. an die beschlussweise Änderung von Gesetz oder Vereinbarung zu Maßnahmen baulicher Änderungen enthält, gilt dennoch das neue Recht (vgl. § 47 WEG^[5]), welches lediglich einen einfachen Mehrheitsbeschluss fordert.

[1] LG München I v. 13.1.2014, 1 S 1817/13 WEG, IMR 2014, 116; LG München I v. 20.9.2010, 36 S 12740/10, ZMR 2010, 322; LG Köln v. 15.10.2009, 29 S 102/09, ZMR 2010, 313.

[2] Vgl. in diese Richtung bereits BGH v. 29.5.2020, V ZR 141/19, ZMR 2020, 770.

[3] AG München, Urteil v. 19.10.2023, 1293 C 458/23, ZMR 2024, 254.

[4] BeckOK WEG/Elzer, 44. Ed. 2.4.2021, WEG § 21 Rn. 23; BeckOGK/Kempfle, 1.12.2020, WEG § 21 Rn. 36.

[5] Vgl. Riecke, Case-Law zum Übergangsrecht des WEMoG, ZWE 2023, 350 ff.