Rz. 17
Aktiv legitimiert sind diejenigen Personen, denen die Ansprüche zustehen. Bei Ansprüchen aus dem Mietvertrag sind somit die jeweiligen Mietvertragsparteien aktiv legitimiert.
Handelt es sich jeweils um eine natürliche Person, so sind grundsätzlich diese aktiv bzw. passiv legitimiert.
Rz. 18
Problematischer ist es, wenn mehrere natürliche Personen als Vermieter oder Mieter aufgeführt sind. Sind im Kopf des Mietvertrags mehrere Personen als Vermieter aufgeführt, hat aber nur eine von ihnen – ohne jeden Vertretungszusatz – unterschrieben, so ist grundsätzlich von den im Mietvertrag aufgeführten Personen nur diejenige Vertragspartei geworden, die den Mietvertrag unterschrieben hat.
Kinder des Mieters
Sind daher die Kinder des Mieters zwar im Rubrum des Mietvertrags als Mieter aufgeführt, haben aber den Mietvertrag nicht unterzeichnet und sind auch sonst mietrechtlich nicht in Erscheinung getreten, kommt der Mietvertrag nur mit dem Unterzeichner des Mietvertrages zustande (LG Berlin, Urteil v. 25.1.2011, 65 S 173/10 GE 2011, 411), sodass nur dieser für Ansprüche aus dem Mietverhältnis aktiv und passiv legitimiert ist.
Dies wird bei Ehegatten teilweise anders gesehen (vgl. dazu Rn. 20).
Ist nur ein Miteigentümer im Kopf des Mietvertrages als Vermieter aufgeführt – und hat nur er unterschrieben –, so ist nur er als Vermieter aktiv und passiv legitimiert (vgl. dazu näher § 535 Rn. 10). Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter - und sind aktiv und passiv legitimiert –, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert (BGH, Beschluss v. 9.1.2019, VIII ZB 26/17, ZMR 2019, 324).
Rz. 19
Wird lediglich der Vertreter im Mietvertrag als Vermieter aufgeführt, ohne dass dieser zu erkennen gibt, dass er nur als Vertreter eines Dritten handelt, so kommt der Mietvertrag mit dem Vertreter zustande mit der Folge, dass nur er als Vermieter die Rechte aus dem Mietvertrag geltend machen kann. Insofern ist auch unerheblich, dass der Vertreter den Mietvertrag möglicherweise nicht für sich selbst abschließen wollte. Sein entgegenstehender Wille ist unbeachtlich (§ 164 Abs. 2).
Zumindest die Umstände müssen ergeben, dass die Erklärung im Namen des Vertretenen erfolgen soll. Ein eindeutiger Hinweis auf die Stellung als Vertreter ist der Zusatz "i.V.". Umstände, die dafür sprechen, dass die Erklärung nur im Namen des Vertretenen abgegeben wurde, sind z. B. die aus der Spalte "Vermieter" ersichtlichen Angaben über die Gesellschaft und die Stellung des Unterzeichners als Vertreter der Gesellschaft sowie die Unterzeichnung unter dem Firmenstempel.
Dasselbe gilt für die Hausverwaltung (vgl. dazu näher § 535 Rn. 18). Sie wird Vermieterin und damit aktiv und passiv legitimiert, wenn sie nicht deutlich macht, dass sie für den Eigentümer abschließt. Dazu ist es für ausreichend gehalten worden, dass sie in der für den Vermieter vorgesehenen Spalte des Mietvertrags mit dem Zusatz "bevollmächtigt" aufgeführt ist (LG Berlin, Urteil v. 28.8.1987, 64 S 483/86, GE 1987, 1221 [1223]).
Rz. 20
Sind beide Ehegatten im Mietvertrag als Vermieter oder Mieter (vgl. dazu näher § 535 Rn. 8 ff.) aufgeführt worden und haben auch beide den Mietvertrag unterzeichnet, sind beide Mieter bzw. Vermieter geworden. Sie sind beide aktiv und passiv legitimiert.
Grundsätzlich müssen alle klagen oder verklagt werden. Dies gilt auch dann, wenn sie nach Scheidung und Auszug vereinbart haben, dass der in der Wohnung verbliebene Partner den anderen von allen Verbindlichkeiten freistellt (LG Heidelberg, Urteil v. 9.10.1992, 5 S 129/91, WuM 1993, 342; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 20). Etwas anderes gilt nur dann, wenn in dem Scheidungsurteil des Familiengerichts dem einen Ehegatten die Wohnung allein zugewiesen worden ist oder der ausgezogene Ehepartner durch gleichzeitige Vereinbarung zwischen ihm, dem in der Wohnung verbliebenen Ehepartner und dem Vermieter aus dem Mietverhältnis entlassen worden ist (LG Berlin, Urteil v. 10.12.1999, 64 S 208/99, GE 2000, 205).
Sind beide als Mieter im Kopf des Mietvertrags aufgeführt, hat aber nur einer von beiden den Mietvertrag unterzeichnet, ist umstritten, beide Mieter geworden sind. Nach der hier vertretenen Auffassung wird jedoch nur der unterzeichnende Ehegatte Mieter oder Vermieter, weil nicht davon ausgegangen werden kann, dass der unterzeichnende Ehegatte den nicht unterzeichnenden Ehepartner vertreten wollte, wenn er ohne einen derartigen Vertretungszusatz unterschreibt (LG Berlin, Urteil v. 15.6.2004, 63 S 237/03, GE 2004, 1096; LG Berlin, Urteil v. 8.10.2001, 62 S 210/01, GE 2002, 189; LG Osnabrück, Urteil v. 6.6.2001, 1 S 1099/00, NZM 2002, 943; LG Mannheim, Urteil v. 24.2.1993, NJW-RR 1994, 274).
Ist umgekehrt nur ein Ehegatte im Mietvertrag als Mieter aufgeführt, haben aber beide Ehegatten unterschrieben, so soll nur der im Rubrum des Mietvertrages aufgeführte Ehegatte Mieter werden (LG Berlin, Urteil v. 15.8.2002, 62 S 119/02, GE 2003, 259; Zimmermann, Miet...