Teileigentum: Umwidmung in Wohnungseigentum

Leitsatz

Der Umwidmung von Teil- in Wohnungseigentum und umgekehrt müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen.

Normenkette

§§ 1 Abs. 2 und Abs. 3, 8 Abs. 1 WEG; § 53 GBO

Das Problem

Teileigentümer B unterteilt sein Teileigentum in ein Teil- und in ein Wohnungseigentum. Als die anderen Wohnungseigentümer von der Unterteilung erfahren, beschweren sie sich. Sie meinen, sie hätten der Unterteilung zustimmen müssen. B habe das Teil- nicht in ein Wohnungseigentum umwidmen können. Das Grundbuchamt sieht das auch so (sieht also einen eigenen Fehler bei der Umsetzung des Eintragungsantrags ein) und trägt zugunsten der anderen Wohnungseigentümer einen Amtswiderspruch gegen die Eintragung der Umwidmung ein. Gegen die Eintragung beschwert sich B.

Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Es sei vom Grundbuchamt rechtswidrig gewesen, nach der Unterteilung des Teileigentums ein Wohnungseigentum einzutragen (§ 53 GBO). Die sich aus den gesetzlichen Definitionen in § 1 Abs. 2 und 3 WEG ergebende unterschiedliche Rechtsnatur von Wohnungseigentum und Teileigentum beinhalte nach herrschender Meinung eine "Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter", die als Inhalt des Sondereigentums nach § 10 Abs. 2 WEG jedenfalls nur mit Zustimmung sämtlicher Eigentümer inhaltlich geändert und in das Grundbuch eingetragen werden könne (Hinweis unter anderem auf BGH v. 11.5.2012, V ZR 189/11, NJW-RR 2012 S. 1036). Teilweise werde eine Änderung der Zweckbestimmung von Teil- in Wohnungseigentum oder umgekehrt sogar als Änderung des sachenrechtlichen Begründungsakts eingeordnet, die der Einigung aller Eigentümer nach § 4 WEG und der konstitutiven Eintragung in das Grundbuch bedürfe (Hinweis unter anderem auf KG v. 24.5.2004, 24 W 83/03, NJW-RR 2005 S. 531 und Elzer in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl. 2010, § 3 Rn. 22) mit der Folge, dass hiernach entgegen der h.M. eine vorweggenommene Ermächtigung zur Vornahme von Änderungen in der Gemeinschaftsordnung nicht möglich wäre und die Vorschrift des § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG über die Entbehrlichkeit der Mitwirkung der Grundpfandrechtsgläubiger nicht anzuwenden sei. Was richtig sei, könne offen bleiben. Da die Änderung damit nach allen Ansichten nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich sei, liege mit der Eintragung eine objektive Gesetzesverletzung im Sinne des § 53 GBO vor.

Kommentar

Anmerkung

1. Nach ganz herrschender, mittlerweile auch von mir geteilter Ansicht, ist die Anordnung, ob ein Sondereigentum als "Wohnungs-" oder "Teileigentum" gebraucht und genutzt werden kann, eine Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG. Diese Vereinbarung ist von allen Wohnungseigentümern zu schließen und kann nur von allen Wohnungseigentümern geändert werden.
2. Die Wohnungseigentümer können einer "Umwidmung" bereits in der Gemeinschaftsordnung zustimmen. So ist es häufig, wenn bereits in der Gemeinschaftsordnung bauliche Veränderungen, etwa ein Dachgeschossausbau, vorbereitet sind.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Ein Verwalter sollte wissen, dass man in einem Wohnungseigentum grundsätzlich nur "wohnen", in einem Teileigentum hingegen grundsätzlich nur "nichtwohnen" darf. Ferner sollte er wissen, dass im Teileigentum jedes Gewerbe erlaubt ist, wenn es keine einschränkenden Vereinbarungen gibt. Von einem Wohnungseigentum "isolierte" Räume (in der Regel Boden- oder Kellerräume) stehen im "unselbstständigen" Teileigentum des Wohnungseigentümers. Man darf dort also nur "nichtwohnen".

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 31.07.2014, 20 W 111/14