Teileigentum und Bruchteilseigentum

Leitsatz

• Zur Abrechnung und Kostenverteilung zwischen Wohnungseigentümern und Bruchteilsmiteigentümern eines Tiefgaragenteileigentums

  Stimmrechtsvertreter in Bruchteilsgemeinschaft

Normenkette

§ 16 WEG, § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG, § 745 BGB

Kommentar

1. Besteht eine Anlage aus Eigentumswohnungen und einem Teileigentum Tiefgarage (Bruchteilseigentum nach den §§ 741ff. BGB), wobei ein Teil der Wohnungseigentümer auch Bruchteilsrechte am Tiefgaragen-Teileigentum besitzt, kann für die Abrechnung von Kosten des Gemeinschaftseigentums, die von den Wohnungs- und Garageneigentümern nach getroffener Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung gemeinsam im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen sind, bei Wohnungseigentümern, die zugleich Bruchteils-Miteigentümer der Tiefgarage sind, das Bruchteilseigentum an der Tiefgarage in einen fiktiven Miteigentumsanteil umgerechnet werden. Dies dient der Vereinfachung und entspricht auch wirtschaftlicher Betrachtungsweise, ohne dass bei entsprechenden Abrechnungen Nachteile für den Antragsteller ersichtlich sind.

2. Der Antragsteller hat im vorliegenden Verfahren auch verkannt, dass die Größe der einzelnen Miteigentumsanteile grundsätzlich unabhängig von der Größe und dem Wert des einzelnen Wohnungseigentums festgelegt werden kann (h.M.) und dass die Regelung der Kosten- und Lastenverteilung im vorliegenden Fall nicht an Wohn- und Nutzflächen anknüpft, sondern allein an der Größe der Miteigentumsanteile (in Übereinstimmung mit der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG). Auch weitergehende Trennungsvereinbarungen zwischen Häusern und Tiefgarage hinsichtlich der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten bestanden im vorliegenden Fall nach Gemeinschaftsordnung nicht.

3. Die Bestellung eines gemeinschaftlichen Vertreters zur einheitlichen Stimmrechtsausübung für ein in Bruchteilsgemeinschaft stehendes Teileigentum (hier: das Tiefgaragen-Teileigentum) ist durch Mehrheitsbeschluss der Teilhaber jedenfalls insoweit möglich, als es um die im üblichen Rahmen liegenden Verwaltungsmaßnahmen (gem. § 745 BGB) geht. Das Stimmrecht einer Mehrheit von Bruchteilseigentümern eines Teileigentums muss bekanntlich nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG in der WE-Versammlung einheitlich ausgeübt werden; zum Zwecke dieser einheitlichen Stimmrechtsausübung kann auch ein gemeinschaftlicher Vertreter (hier: der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats) bestimmt werden.

4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung zu Lasten des Antragstellers im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 53.000.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 22.04.1999, 2Z BR 161/98)

zu Gruppe 5:  Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Auch wenn im vorliegenden Fall vom Senat in Einzelabrechnungen bei Wohnungseigentümern mit Bruchteilsrecht am Tiefgaragen-Teileigentum fiktive Miteigentumsanteile anteilserhöhend bestimmt werden konnten, sollte in solchen und ähnlichen Fällen dieser Abrechnungs- und Kostenverteilungsmodus nicht generell zur Anwendung gelangen, da es hier zu Unübersichtlichkeiten und auch Missverständnissen kommen kann.

Im Regelfall wird der Verwalter einer Teileigentümer-Bruchteilsgemeinschaft unter Berücksichtigung der von dieser Eigentümerseite zu bezahlenden gemeinschaftlichen Kosten und Lasten nur eine Einzelabrechnung zu erstellen und allen Bruchteilsmiteigentümern bzw. einem Zustellvertreter dieser Bruchteilsgemeinschaft zu übersenden haben. Die interne Aufteilung unter den Bruchteilsmiteigentümern wäre Sache dieser Eigentümer-Untergemeinschaft selbst und alleinige Verwaltungsmaßnahme im Kreis dieser Eigentümergruppe, auf die sich eine gemeinschaftliche Verwaltung der gesamten übergeordneten Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erstreckt (ähnlich wie bei anderen Miteigentümergruppen eines Sondereigentums, z.B. einem Ehepaar mit Halb-Bruchteilen). Selbstverständlich kann ein WEG-Verwalter auch mehrheitlich zum Sondereigentumsverwalter einer solchen großen Bruchteilsgemeinschaft (wie auch hier mit 207 Bruchteilen und Stellplätzen) gewählt werden, und zwar über Verwaltungsgrundsätze nach § 745 BGB (dort allerdings mit absoluter Mehrheitsentscheidung); Voraussetzung einer solchen internen Beschlussentscheidung ist allerdings die Bereitschaft des WEG-Verwalters, mit dieser Gemeinschaftsgruppe auch einen gesonderten Geschäftsordnungsvertrag nach § 675 BGB (im Sinne einer Sondereigentumsverwaltung) abzuschließen; es wäre dann Aufgabe dieses bestellten Sondereigentumsverwalters, eine WEG-Einzelabrechnung für diese Einheit aufzuteilen und intern abzurechnen.

Auch wenn darüber hinaus unterschiedliche Kostenverteilungen zwischen den Wohnungseigentümern und den Bruchteilseigentümern einer Tiefgarage gesondert vereinbart werden sollten, könnten solche Sonderverteilungsregelungen auch unschwer in einer WEG-Gesamtabrechnung mit Einzelabrechnungen dargestellt werden. Hier allerdings mit hinzuaddierten "fiktiven Miteigentumsanteilen""zu operieren", kann m.E. zu nicht unerheblichen Nachprüfungs-Schwierigkeiten fü...