Teilkündigung beim Erwerb in der Zwangsversteigerung

Leitsatz

Sind mehrere rechtlich selbstständige Grundstücke aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags vermietet und werden die Einzelgrundstücke in der Zwangsversteigerung jeweils verschiedenen Erwerbern zugeschlagen, so ist jeder Erwerber allein zur Teilkündigung berechtigt.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

ZVG § 57a

Kommentar

Der Eigentümer hatte mehrere rechtlich selbstständige Grundstücke aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags vermietet. In der Folgezeit wurde über sämtliche Grundstücke die Zwangsversteigerung angeordnet. Der Zuschlag hinsichtlich der einzelnen Grundstücke wurde im zeitlichen Zusammenhang unterschiedlichen Erwerbern erteilt. Einer der Ersteher hat das Mietverhältnis über das von ihm erworbene Grundstück gem. § 57a ZVG gekündigt. Das Gericht hatte über die Wirksamkeit der Kündigung zu entscheiden.

Grundsätzlich ist der Ersteher berechtigt, ein Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 57a ZVG). Erfasst ein einheitlicher Mietvertrag mehrere rechtlich selbstständige Grundstücke und werden diese Grundstücke sodann an mehrere Personen veräußert, bilden die mehreren Erwerber eine Vermietergemeinschaft. Für die Kündigung des Mietverhältnisses gilt der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses. Dies hat zur Folge, dass dessen Kündigung nur wirksam ist, wenn sie durch alle Erwerber erklärt wird.

Der Senat führt aus, dass beim Erwerb in der Zwangsversteigerung etwas anderes gilt. Werden die Einzelgrundstücke jeweils verschiedenen Erwerbern zugeschlagen, so ist jeder Erwerber allein zur Teilkündigung berechtigt. Dies folgt aus der Erwägung, dass das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zählt, das mit dem Zuschlag erworben wird.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss v. 8.11.2010, 8 U 43/10, NZM 2012 S. 304