Teilnahme von Nichteigentümern an der Versammlung

Leitsatz

• Nutzungsberechtigte eines Nachbargrundstücks dürfen nicht in der Eigentümerversammlung erscheinen.

  Vereinbarte Kostenverteilung nach Wohnflächen bedeutet bei Teileigentum Verteilung nach Nutzflächen

  Auf Wirtschaftsplan gestützter Zahlungsanspruch wird lediglich durch das Ergebnis der Jahresabrechnung begrenzt

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 1 WEG, § 28 Abs. 1 WEG, § 133 BGB

Kommentar

1. Sind in einer Eigentümerversammlung auch Berechtigte (Nutzungs- bzw. Erbbauberechtigte) eines Nachbargrundstücks erschienen und wurden hier Eigentümerbeschlüsse ohne Unterscheidung zwischen beiden Gruppen gefasst, liegt darin ein Verstoß gegen § 23 Abs. 1 WEG, der zur Ungültigkeit gefasster Beschlüsse führt. Beschlüsse werden "in einer Versammlung der Wohnungseigentümer" zur Ordnung ihrer Angelegenheiten gefasst. Um eine solche würde es sich nicht handeln, wenn nahezu die gleiche Zahl von Personen, die nicht Wohnungs- oder Teileigentümer der Gemeinschaft sind, an der Versammlung teilgenommen hätten. In einem solchen Fall hätten auf die Willensbildung der Eigentümer Personen Einfluss genommen und sich an der Beschlussfassung beteiligt, die nicht Wohnungseigentümer sind. Von einer ordnungsgemäßen Verwaltung kann bei den unter diesen Voraussetzungen gefassten Eigentümerbeschlüssen nicht die Rede sein.

Die rechtliche Situation bedarf hier noch der Aufklärung, so dass die Sache in diesem Punkt an das LG zur erneuten Behandlung und Entscheidung zurückverwiesen wurde.

2. Sind nach der Gemeinschaftsordnung die Wohnflächen für die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums maßgebend, ist in richtiger Auslegung ( § 133 BGB) als nächstliegende Bedeutung anzunehmen, dass bei einem Teileigentum die entsprechenden Nutzflächen maßgebend sei sollen (vgl. auch BayObLG, NJW 1996, 206).

3. Der auf einen beschlossenen Wirtschaftsplan gestützte Zahlungsanspruch kann auch nach einem Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung weiterhin auf den Wirtschaftsplan gestützt werden; der Zahlungsanspruch wird lediglich durch das Ergebnis der Jahresabrechnung begrenzt; dies entspricht der heutigen Rechtsprechung (vgl. BGHZ 131, 228/231; BayObLG, NZM 1999, 853; 2000, 298)

4. Über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens hat das LG zu entscheiden; Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren DM 280.914,-

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 24.08.2000, 2Z BR 54/00)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung