Teilungserklärung: Eine Wohnungseingangstür kann wirksam dem Sondereigentum zugeordnet werden

Leitsatz

1. In der Teilungserklärung können Wohnungseingangstüren rechtswirksam dem Sondereigentum zugeordnet werden
2. Auswechslung der Tür durch einen Eigentümer ohne außenseitige nachteilige Veränderung ist damit zulässig und stellt keinen Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum dar
3. Nachfolgender Beschluss der Eigentümer, alle restlichen Eingangstüren auftrags der Gemeinschaft zu erneuern, ist als nichtig anzusehen

Normenkette

(§§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 2 und 14 Nr. 1 WEG)

Kommentar

1. Ein Eigentümer begehrte Feststellung, dass er berechtigt sei, seine Wohnungseingangstüre durch eine neue zu ersetzen, die hinsichtlich des Schall-, Wärme- und Einbruchschutzes dem heute aktuellen technischen Standard entspricht, wie dies insbesondere durch eine einschlägige DIN-Norm vorgegeben wird, wobei er gleichzeitig zusicherte, dass die Außenseite der Tür farblich und optisch den anderen Türen im Gebäude weitestgehend angepasst werde.

In der Teilungserklärung von 1991 war im Übrigen vereinbart, dass "die Wohnungseingangstür zum Sondereigentum gehört".

Während dieses Verfahrens fasste dann die Gemeinschaft noch den Beschluss, dass u.a. "alle Wohnungseingangstüren mit Ausnahme der des Antragstellers dieses Verfahrens nach weiterhin beschlossener Maßgabe erneuert werden". Dieser Beschluss wurde von den Antragstellern angefochten; das Verfahren ist noch vor dem AG Viersen unter Az.: 8 II 25/00 anhängig.

Im vorliegenden Verfahren wurde vom AG der Feststellungsantrag zurückgewiesen, demgegenüber vom LG bestätigt. Die Rechtsbeschwerde der restlichen Eigentümer hatte keinen Erfolg.

2. Es kann offen bleiben, ob die Wohnungseingangstüre gem. § 1 Abs. 5 WEG grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen ist (so wohl die bisher h.M.). Jedenfalls handelt es sich bei einer Wohnungsabschlusstüre nicht um einen Teil des Gebäudes, der für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich ist und auch nicht um eine Anlage oder Einrichtung, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG dient und deshalb der Zuweisung zum Sondereigentum in der Teilungserklärung entzogen ist. Die hier in Rede stehende Wohnungsabschlusstüre konnte deshalb wirksam durch Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Mit Sondereigentum kann allerdings ein Eigentümer in den Grenzen des § 14 Nr. 1 WEG prinzipiell nach Belieben verfahren. Vorliegend ist auch aufgrund der weiteren Zusagen des Antragstellers von keinem rechtlich relevanten Nachteil auszugehen. Als Sondereigentümer hat der Antragsteller auch in Zukunft entstehende Unterhaltskosten allein zu tragen.

3. An diesem Ergebnis ändert auch nichts die nachfolgende Beschlussfassung der Gemeinschaft. Insoweit fehlt der Gemeinschaft Beschlusskompetenz aufgrund des Eingriffs in das Sondereigentum. Dieser Beschluss ist im Sinne der neuen Rechtsmeinung als nichtig anzusehen (BGH, NJW 2000, 3500; vgl. auch BayObLG, ZMR 2001, 297). Es geht vorliegend nicht um Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum.

4. Keine Außergerichtliche Kostenerstattung bei Wert des Beschwerdegegenstandes "bis 3.000 EUR".

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.01.2002, 3 Wx 293/01( OLG Düsseldorf, Beschluss v. 4.1.2002, 3 Wx 293/01, mitgeteilt von der Hausverwaltung VBV, Düsseldorf)

Anmerkung

Dieses Entscheidungsergebnis widerspricht m.E. bisher herrschender Rechtsmeinung und auch allgemeiner Auffassung in der Praxis.

Wohnungsabschlusstüren sind Begrenzungselemente nach außen bzw. zu gemeinschaftlichen Raumflächen (Abgeschlossenheit!) und damit auch konstruktives Abschlusselement wie eine Begrenzungswand oder wie auch ein Fenster, vielleicht abgesehen von einem innenseitigen Farbanstrich. Diese konstruktiven Elemente sind zwingend Gemeinschaftseigentum, ohne hier auch u.U. von einer gedachten Mittellinie Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum ausgehen zu müssen. Als gesamte Begrenzungselemente dienen auch solche Bauteile damit nicht ausschließlich dem Sondereigentum, vielmehr dem gemeinschaftlichen Schall-, Wärme- und Feuerschutz. Eine in der Teilungserklärung gleichwohl getroffene Zuordnungsvereinbarung zu Sondereigentum solcher Abschlusstüren ist nach wie vor aus meiner Sicht nichtig, wie dies auch herrschender Rechtsmeinung z.B. bei Fensterelementen entspricht. Um mögliche Umdeutungen in Kostenverteilungsfragen ging es vorliegend bei einer Totalerneuerung solcher Elemente nicht, zumal m.E. bei nichtiger Zuordnungsvereinbarung auf anfängliche Willensentscheidungen in Auslegungsfragen nicht abgestellt werden kann, vielmehr ersatzweise die gesetzliche Regelung gelten muss (hier: § 5 Abs. 2 WEG).

Aus diesem Grund bin ich auch entgegen der Auffassung des Senats nicht der Meinung, dass der erwähnte Mehrheitsbeschluss der Eigentümer, die Angelegenheit der Türerneuerungen zur Gemeinschaftssache zu machen, von Anfang an nichtig ist. Bei einem Kernbereichseingriff ins Sondereigentum wäre ohnehin nicht einmal auf die neue Rechtsmeinung (BGH vom 20.9.2000) abzustellen, da auch nach früherer Meinung Eingriffe...