Teilungserklärung kann durch Mehrheitsbeschluß nicht geändert werden

Leitsatz

Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus mehreren Häusern und enthält die Teilungserklärung hinsichtlich der Instandhaltungskosten keine vom Gesetz abweichende Regelung, so beinhaltet ein Mehrheitsbeschluß, künftig die Instandhaltungskosten nach den einzelnen Häusern getrennt abzurechnen und sie nur den Sondereigentümern in diesen Häusern in Rechnung zu stellen, eine im Beschlußwege unzulässige Abänderung der Teilungserklärung. Gegen die Miteigentümer, die ihre Zustimmung verweigert haben, besteht in Fällen dieser Art regelmäßig kein Anspruch auf Zustimmung zur Abänderung der Gemeinschaftsordnung.

Sachverhalt

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus zwei Häusern. Das eine wurde Anfang der 60er Jahre errichtet, das andere etwa 10 Jahre danach. An dem älteren Gebäude wurden nunmehr verstärkt Sanierungsarbeiten notwendig, eine umfangreiche Balkonsanierung steht bevor. Die Teilungserklärung enthält zur Frage der Kosten- und Lastentragung die Bestimmung, wonach soweit Gebühren, Kosten oder Lasten für jedes Wohnungseigentumsrecht getrennt anfallen, diese auch getrennt von den jeweiligen Wohnungseigentümern zu tragen seien, im übrigen der Anteil entsprechend dem Miteigentumsanteil auf jedes Wohnungseigentumsrecht entfällt. In diesem Zusammenhang schlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich einen Beschluß, wonach die Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung künftig auch nur auf die Häuser verteilt bzw. abgerechnet werden, an denen Arbeiten tatsächlich ausgeführt werden. Diesen Beschluß ficht nun einer der Wohnungseigentümer an.

Entscheidung

Mit Erfolg! Der angefochtene Beschluß ist unwirksam, da er eine durch Mehrheitsbeschluß nicht zulässige änderung der Teilungserklärung darstellte. Zur Umgestaltung der Teilungserklärung hätte es vielmehr der Vereinbarung aller Wohnungseigentümer oder eines einstimmigen Beschlusses aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft bedurft.

Die Wohnungseigentümer hatten aber auch keinen Anspruch auf änderung der Teilungserklärung. Eine Pflicht zur Anpassung einer Teilungserklärung kann nur in besonders gelagerten, engen Ausnahmefällen angenommen werden, wenn außergewöhnliche Umstände eingetreten sind, die ein Festhalten an der Vereinbarung nach Treu und Glauben grob unbillig erscheinen lassen. So jedenfalls die Rechtsprechung des BGH. Demnach führt nicht jede Härte zu einem Anspruch einzelner Wohnungseigentümer gegen die anderen auf Zustimmung zu einer änderung der Teilungserklärung, denn die Teilungserklärung bindet grundsätzlich alle Wohnungseigentümer als von ihnen selbst geschaffenes und gebilligtes Gemeinschaftsrecht.

Jedenfalls stellt die Tatsache, daß zu der Wohnungseigentumsanlage auch ein Gebäude gehört, das älter und demnach früher renovierungsbedürftig wird, keinen Grund zur änderung der Teilungserklärung dar. Hier muß man sich vielmehr vor Augen halten, daß dieser Umstand jedem Wohnungseigentümer bereits bei Erwerb seines Eigentums sowie beim Abschluß der Teilungserklärung bekannt war. Und so muß man hier den Wohnungseigentümern schlicht unterstellen, sie hätten bereits beim Erwerb ihres Wohnungseigentums das Risiko, durch künftige, für sie nachteilige Entwicklungen getroffen zu werden, billigend in Kauf genommen.

Letztlich darf auch nicht unberücksichtigt bleiben, daß sich bei längerfristiger Betrachtung der Zustand der beiden Häuser angleichen wird. Was also heute bei dem einen Haus an Renovierungsaufwand anfällt, wird eben entsprechend später auch das andere Gebäude treffen.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 08.12.1997, 16 Wx 311/97

Fazit:

Nachträgliche änderungen der Teilungserklärung sind nur mit Zustimmung aller Wohnungs- und Teileigentümer zulässig. Grundsätzlich kann eine Teilungserklärung jedoch durch Mehrheitsbeschluß abgeändert werden. Voraussetzung hierfür ist aber, daß in der Teilungserklärung eine Bestimmung enthalten ist, die dies ausdrücklich ermöglicht. Eine änderung der Teilungserklärung aufgrund entsprechenden Mehrheitsbeschlusses ist aber auch nur dann möglich, wenn ein sachlicher Grund hierfür vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden.