Teilungserklärung (Teilungsvereinbarung) (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird entweder durch Vereinbarung gemäß § 3 WEG oder durch die Erklärung eines einzelnen Eigentümers gemäß § 8 WEG begründet. In beiden Fällen wird eine Urkunde, in der Regel Teilungserklärung genannt, erstellt, in der die Aufteilung des Grundstücks bzw. des Gebäudes beschrieben wird. In aller Regel enthält die Teilungserklärung als weiteren Teil die Gemeinschaftsordnung, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regelt.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in §§ 3 und 8 WEG.

BGH, Beschluss v. 19.9.2019, V ZB 119/18: Der Bauträger ist berechtigt, aufgrund ihm im Bauträgervertrag erteilter Vollmachten die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu ändern.

BGH, Urteil v. 20.9.2019, V ZR 258/18: Der Begriff der Verwaltung i. S. v. § 21 WEG a. F. / § 19 Abs. 1 WEG n. F. ist weit zu verstehen und umfasst deshalb regelmäßig auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen können; solche Maßnahmen können mehrheitlich beschlossen werden. Allerdings müssen auch Beschlüsse dieser Art ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Daran wird es regelmäßig fehlen, wenn schon bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass einzelne Wohnungseigentümer an der späteren Umsetzung nicht mitwirken werden und hierzu zweifelsfrei auch nicht (ausnahmsweise) verpflichtet sind, die mit der Vorbereitungsmaßnahme verbundenen Kosten also aller Voraussicht nach vergeblich aufgewendet werden.

KG Berlin, Beschluss v. 10.9.2019, 1 W 127/19: Teilt der Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke diese jeweils nach § 8 WEG, steht der Begründung von Teileigentum an Tiefgaragenplätzen nicht entgegen, dass sich die Tiefgarage unter beiden Grundstücken erstreckt, wenn die Tiefgarage beiden Grundstücken zuzuordnen ist.

BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18: Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasst werden, sind grundsätzlich nur insoweit materiell überprüfbar, als das "Ob" und das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Anders ist es bei Beschlüssen, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare ("mehrheitsfeste") Rechte betreffen. Die unterliegen einer weiterreichenden Kontrolle. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren ("mehrheitsfesten") Rechten gehört die "Zweckbestimmung" eines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese Zweckbestimmung darf durch einen auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Beschluss nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden. Ein auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums (z. B. an Feriengäste) verboten wird, ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben. Auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel kann gegen die Stimmen der Minderheit beschlossen werden, dass die Überlassung einer Wohnung an Dritte der Verwaltung anzuzeigen ist.

BGH, Urteil v. 22.3.2019, V ZR 298/16: Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Änderung einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben. Der Anspruch kommt vielmehr auch dann in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren ("Geburtsfehler").

LG Berlin, Urteil v. 11.9.2018, 55 S 130/17 WEG: Die Gemeinschaftsordnung muss die Nutzungs- und Gebrauchsmöglichkeiten eines Sondereigentums nicht beschränken. Zulässig ist auch eine Regelung, wonach Sondereigentum sowohl als Wohnungs- als auch als Teileigentum genutzt werden kann.

AG Berlin-Mitte, Urteil v. 6.2.2018, 22 C 41/17: Eine allgemeine Inhaltskontrolle der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung findet regelmäßig nicht statt. Schranken für ihren Inhalt ergeben sich nur aus den Grenzen der Privatautonomie, wonach nicht gegen Gesetze und die guten Sitten verstoßen werden kann. Darüber hinaus unterliegen die Bestimmungen einer Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB. Einer derartigen Inhaltskontrolle hält eine Regelung stand, nach der die Eigentümer von Dachgeschosseinheiten bis zum Beginn deren Ausbaus von jeglichen Kosten befreit sind.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 9.6.2017, 3 Wx 46/17: Sind Sondernutzungsrechte zwar zunächst wirksam vereinbart, aber mangels Eintragung nicht verdinglicht worden, müssen die nachfolgenden Eigentümer und sonstigen dinglich Berechtigten diese nicht gegen sich gelten lassen.

LG Dortmund, Beschluss v. 22.5.2015, 1 S 13/15: Für den Fall, dass die Flächenangaben in der Bauzeichnung von denen in der Teilungserklärung abweichen, sind die Angaben in der Teilungserklärung maßgeblich.

BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13: Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiell-rechtlich u. a. durch u...