Teilungserklärung: Vollzug

1 Leitsätze

1. Die Bestimmung des § 878 BGB ist auf eine Teilungserklärung entsprechend anzuwenden.
2. Das Grundbuchamt darf den Vollzug einer Teilungserklärung nicht deshalb verweigern, weil dem teilenden Eigentümer die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2, § 172 Abs. 2 BauGB vorläufig untersagt worden ist.

1.1 Normenkette

BGB § 135, § 136; WEG § 8; BauGB § 15 Abs. 1 Satz 2, § 172 Abs. 2

1.2 Das Problem

K gibt gegenüber dem Grundbuchamt am 8.2. nach § 8 WEG eine Teilungserklärung ab. Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg erlässt am 27.2. nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB eine Erhaltungsverordnung, die am 10.3. in Kraft tritt. Das Grundbuchamt will die Teilung wegen dieser Erhaltungsverordnung nicht vollziehen. Außerdem hat das Bezirksamt gegenüber dem Voreigentümer gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 172 Abs. 2 BauGB eine vorläufige Untersagung der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ausgesprochen. Die gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts gerichtete Beschwerde weist das KG Berlin zurück. Dagegen wendet sich die Rechtsbeschwerde.

1.3 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Der Senat habe bereits entschieden, dass § 878 BGB auf die Teilungserklärung entsprechend anzuwenden ist. Eine Verfügungsbeschränkung, die sich aus dem Genehmigungserfordernis aufgrund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ergebe, sei daher unbeachtlich, wenn sie – wie im Fall – erst nach Eingang des Vollzugsantrags eintrete (Hinweis auf BGH, Beschluss v. 12.10.2016, V ZB 198/15, Rz. 20 ff.).

Aus der vorläufigen Untersagung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum folge kein anderes Ergebnis. Sie begründe weder eine eigene Genehmigungspflicht noch eine Grundbuchsperre. Und auch der Legalitätsgrundsatz hindere die Eintragung nicht. Das Grundbuch werde nicht unrichtig, wenn die Aufteilung entgegen einer vorläufigen Untersagung vollzogen werde. Die Eintragung führe auch nicht zu einem Rechtserwerb allein kraft guten Glaubens, und zwar auch dann nicht, wenn die Verfügungsbeschränkung aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sei.

Hinweis

Eine von dem Berechtigten in Gemäßheit der §§ 873, 875, 877 BGB abgegebene Erklärung wird nach § 878 BGB nicht dadurch unwirksam, dass der Berechtigte in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. Der BGH wendet diese Vorschrift im Fall erneut auf eine Teilungserklärung an. § 878 BGB erfasst seinem Wortlaut nach nur Verfügungen, an denen ein anderer als der Eigentümer beteiligt ist. Dazu gehört die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum nicht. Sie setzt nur die einseitige Erklärung des Eigentümers.

In Betracht kommt aber eine entsprechende Anwendung des § 878 BGB. Diese Analogie bejaht der BGH. Das überzeugt auch. § 878 BGB enthält eine Regelungslücke. Sie besteht darin, dass die Vorschrift nicht schlechthin alle Verfügungen über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück erfasst, sondern nur Verfügungen, an denen ein anderer als der Grundstückseigentümer beteiligt ist, sowie die Aufgabe eines Rechts an einem Grundstück. Nicht geregelt werden Verfügungen, an denen nur der Grundstückseigentümer selbst beteiligt ist. Diese Lücke ist planwidrig. Auch der Grundstückseigentümer ist schutzbedürftig. Dieses Schutzbedürfnis besteht bei der Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum nach § 8 WEG in gleicher Weise. Denn auch diese wird erst mit der Eintragung in das Grundbuch bzw. mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Bis zu diesem Zeitpunkt hat die Teilungserklärung keinerlei materiell-rechtliche Wirkung.

Repetitorium: Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist in § 8 WEG geregelt. Sie ist die Erklärung eines Einzelnen gegenüber dem Grundbuchamt, an einem Grundstück Wohnungseigentum zu begründen. Der Alleineigentümer muss erklären, in wie viele Miteigentumsanteile er das Grundstück aufteilt, welche Größe die Miteigentumsanteile jeweils haben sollen und welches Sondereigentum diesen Miteigentumsanteilen jeweils in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtendem Gebäude eingeräumt werden soll.

Die Teilungserklärung ist formfrei, muss für den grundbuchrechtlichen Vollzug aber nach § 29 GBO in Form einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde (§ 129 BGB) abgegeben werden. In der Praxis ist die notarielle Beurkundung üblich. Da es um die Teilung eines Vollrechts geht, sind Zustimmungen Dritter nicht erforderlich. § 878 BGB ist, wie der Fall zeigt, auf die Teilungserklärung entsprechend anwendbar.

1.4 Entscheidung

BGH, Beschluss v. 19.12.2019, V ZB 145/18