Teilungsvertrag: Gibt es werdende Wohnungseigentümer?

1 Leitsatz

Bei einem Teilungsvertrag sind die Erwerber vom Bauträger jedenfalls dann werdende Wohnungseigentümer, wenn die Teilung zwischen dem Bauträger und der Ehefrau des Geschäftsführers des Bauträgers erfolgt.

2 Normenkette

WEG § 3

3 Entscheidung

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 12.12.2019, 2-13 S 106/18

4 Sachverhalt

Die T-GmbH und die Ehefrau des Geschäftsführers der T-GmbH schließen einen Teilungsvertrag. Die Ehefrau erhält ein Wohnungseigentumsrecht. Alle anderen Wohnungseigentumsrechte erhält die T-GmbH. Die T-GmbH errichtet auf dem Grundstück ein Gebäude und veräußert dieses. Im Rahmen einer Anfechtungsklage ist zu fragen, ob die Erwerber, die von der T-GmbH Eigentum erwerben, "werdende Wohnungseigentümer" sind.

5 Die Entscheidung

Das LG bejaht die Frage! Zwar sei streitig, ob es im Fall eines Teilungsvertrags werdende Wohnungseigentümer gebe. In einem Fall wie diesem, in welchem der Teilungsvertrag zwischen einem Bauträger und einer ihm nahestehenden Person geschlossen worden sei, seien aber die Voraussetzungen für eine Vorverlagerung der Anwendung der Regelungen der WEG im Innenverhältnis gegeben. Die besondere rechtliche Behandlung des Erwerbs von Wohnungseigentum als werdender Eigentümer in der Entstehungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft begründe der BGH mit der Überlegung, dass sich die Aufteilung durch den Bauträger grundlegend von dem Eigentumserwerb in einer bestehenden Gemeinschaft unterscheide. Insoweit mache es aber weder für den Erwerber noch für den Bauträger einen Unterschied, ob das Grundstück nach § 8 WEG geteilt wird, was zur Vorverlagerung der Regeln des WEG führen würde, oder aber ein Grundstück, das im gemeinsamen Eigentum des Bauträgers und einer ihm nahestehenden Person stehe, nach § 3 WEG in der Weise geteilt werde, dass der Bauträger Eigentümer nahezu aller Wohnungen werde und diese dann in gleicher Weise, wie bei einer Teilung nach § 8 WEG, veräußere. Diese Lösung vermeide Friktionen im Mängelgewährleistungsrecht. Und auch aus Sicht des teilenden Bauträgers sei eine vorverlagerte Anwendung geboten, da nun (nur) der werdende Eigentümer die Kosten und Lasten zu tragen habe.

Hinweis

Wohnungs- oder/und Teileigentümer ist, wer zu Recht im Wohnungs-Teileigentumsgrundbuch eingetragen ist; dies kann auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – selbst in einer anderen Wohnungseigentumsanlage – sein. Wohnungseigentümer ist ferner, wer durch Erbfall, Umwandlung oder durch Zuschlag Wohnungseigentum erwirbt. Steht ein Wohnungs- oder/und Teileigentum Mehreren zu, ist nach h. M. jeder im Sinne des Gesetzes Wohnungseigentümer. Von einem "werdenden" Wohnungseigentümer – und einer werdenden Gemeinschaft – ist zu sprechen, wenn zwischen Alleineigentümer und Besteller ein gültiger Bauträgervertrag (§ 650u BGB) vorliegt, der Besteller das Sondereigentum grundsätzlich durch Übergabe in Besitz genommen hat und für den Besteller eine Erwerbsvormerkung eingetragen ist. Solange noch die Rechte in einer Hand liegen und vereinigt sind, gibt es keine Gemeinschaft. Alle Besteller sind grundsätzlich werdende Wohnungseigentümer. Der BGH hat allerdings offengelassen, ob der Bauträger nach einer "längeren Vorratshaltung" einem Eigenerwerber gleichzustellen sein könnte, z. B. wenn der Bauträgervertrag erst geraume Zeit nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen wird.

Bei einem Teilungsvertrag liegt es grundsätzlich anders. Denn dort geben mehrere Personen gegenüber dem Grundbuchamt eine Erklärung ab. Ist die Erklärung wirksam, werden die Grundbuchblätter in der Regel zeitgleich angelegt. Die Aufteiler werden damit zeitgleich Wohnungseigentümer. Einen Zeitraum, in dem ein Besteller/Erwerber zu schützen wäre, ist eigentlich nicht vorstellbar. Im Einzelfall liegt es aber anders. Etwa im Fall lässt sich nur schwer erklären, warum die von der T-GmbH Erwerbenden weniger schutzbedürftig wären. Allerdings wendet man dann Richterrecht entsprechend an. Dies ist ein schwieriger Weg. Gegebenenfalls wäre es besser, mit Treu und Glauben und Schadensersatz zu arbeiten. Mit der Entsprechung kauft man sich jedenfalls auch ein, dass die Erwerber mit der Besitzübergabe nach Vertragsschluss und Vormerkung das Hausgeld schulden.

Rechte des werdenden Wohnungseigentümers

Der werdende Wohnungseigentümer wird wie ein Wohnungseigentümer behandelt, hat z. B. Stimmrecht, schuldet Hausgeld, kann klagen.